Een oplossing voor het tekort aan betaalbare woningen staat al jaren hoog op onze verlanglijst. Het woningaanbod blijft achter bij de vraag. Volwassen kinderen moeten noodgedwongen thuis blijven wonen. De markt heeft gefaald. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ is het devies. Tegelijkertijd worden huisjesmelkers slapend rijk. Ook hier faalt de markt. Dus moeten de huurstijging aan banden worden gelegd.
Deze diagnose wordt in Nederland bijna door iedereen gedeeld, ook door veel economen. Aan politieke beloften is er daarom geen gebrek. Toch gebeurt er weinig, en wat er gebeurt moet vaak snel weer worden teruggedraaid, zoals de huurwet van oud-minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) of de huurbevriezing van het kabinet-Schoof.
Dat is niet verrassend, want hoe breed de diagnose dat de markt heeft gefaald ook wordt gedeeld, zij is onjuist. Wat gepercipieerd wordt als een crisis is namelijk een vanzelfsprekende uitkomst: wonen is nu eenmaal duur, zeker in het volle Nederland. Bouwkosten zijn hoog en grond is schaars. De voorspelbare politieke beloften in de komende verkiezingscampagne voor de oplossing van het woningtekort zullen niet worden ingelost. Zij ondergraven daarmee slechts het toch al broze vertrouwen in de politiek.
Niet goedkoper
Waarom zal ‘bouwen, bouwen, bouwen’ wonen niet goedkoper maken? Daarvoor moeten we naar huizenprijzen en bouwkosten kijken. De 25 goedkoopste gemeenten van Nederland liggen vooral in Noord-Oost-Groningen en Zuid-Limburg, maar ook een forse stad als Almelo staat op die lijst. De prijzen liggen in die gemeenten onder 2.500 euro per vierkante meter; dat zijn de bouwkosten van een standaardwoning van twee verdiepingen, inclusief BTW, maar exclusief grond. In deze gemeenten kan dus niet winstgevend gebouwd worden, zelfs als de ontwikkelaar de grond gratis krijgt. Er is daar simpelweg onvoldoende vraag. Alleen als de overheid er belastinggeld bijlegt, kan nieuwbouw betaalbaar worden.
Wie wil bouwen, kan dus beter aan de andere kant beginnen, bij de 25 duurste gemeenten. Amsterdam staat daar met kop en schouders bovenaan: zevenduizend euro per meter. De Amsterdamse woningmarkt kookt bovendien over. De hoge prijzen in de hoofdstad stuwen in de omliggende gemeenten de prijzen op: 16 van de 25 duurste gemeenten liggen in de regio Groot-Amsterdam. De rest ligt rondom Utrecht of langs de Noordzee-kust.
De hoge woningprijs is geen teken van crisis, maar van de aantrekkelijkheid van de stad
Op het eerste gezicht klinkt dit kansrijk, de woningprijzen in Amsterdam liggen immers ver boven de bouwkosten. Er zijn echter twee problemen: ten eerste willen mensen in Amsterdam binnen de ring A10 wonen, niet in de Bijlmer of Nieuw-West. Vanwege die populariteit ligt de woningprijs daar nog hoger, negenduizend per meter. Dat leidt daar niet tot veel nieuwbouw, omdat bijna alle grond al is volgebouwd. De laatste lege kavels worden nu bebouwd. Vanwege de grote vraag gebeurt dat in een voor Nederland ongekende bebouwingsdichtheid: acht hoog en meer. Aan de grens van de stad, waar wel grootschalige gebouwd kan worden, liggen de prijzen een stuk lager, rond vijfduizend euro.
In andere succesvolle steden – Utrecht, Groningen, Zwolle, Nijmegen, Maastricht of Eindhoven – is het beeld niet anders.
Het tweede probleem is dat de grond rond deze steden schaars is en er dus in hoge dichtheid moet worden gebouwd. Hoe hoger de bebouwing, des te hoger de bouwkosten. Zo is vanaf vier verdiepingen een lift verplicht, wat de bouwkosten opdrijft. Waar je bij Almelo bij een woningprijs van 2.500 euro per meter al aan de slag kunt, heb je onder de rook van Amsterdam duizend euro meer nodig. Bovendien: waar vrije grond bij Almelo nagenoeg gratis is, daar maakte schaarste de grond rond Amsterdam duur.
Lees ook
Een op vijf verkochte woningen afgelopen kwartaal was een huurwoning. Starters profiteren: ‘Het ging razendsnel’
Er zijn vele concurrerende maatschappelijke nuttige bestemmingen. Grondeigenaren wachten af. Grote kans dat er later een beter renderende optie langs komt. Het private winstbejag is hier leidend, maar dat is ook vanuit maatschappelijk oogpunt wenselijk. Grond die eenmaal is volgebouwd, kan daarna niet meer voor iets anders worden gebruikt.
De hoge bebouwingsdichtheid van steden is merkwaardig genoeg precies de reden waarom mensen daar graag wonen. Veel mensen dicht bij elkaar bieden het draagvlak voor allerlei voorzieningen, zowel publiek, als privaat: speciaalzaken, uitgaansgelegenheden, horeca, culturele voorzieningen, hoger onderwijs, goed betaalde banen en openbaar vervoer. De prijs die de stadsbewoner voor de beschikbaarheid van al die voorzieningen betaalt is dat hij kleiner woont zonder tuin, want juist dit kleinere ruimtebeslag maakt die hoge dichtheid mogelijk. Daarom leidt nieuwbouw aan de stadsrand niet tot lagere prijzen in het centrum: hoe groter de stad, des te aantrekkelijker worden de voorzieningen in het centrum. Dat drijft daar de woningprijzen op. Dat is geen teken van crisis, maar een uiting van de aantrekkelijkheid van de stad.
Onvoldoende draagvlak
Niet iedereen deelt die voorkeur. Veel mensen prefereren juist rust, ruimte en een weids uitzicht. De prijs die zij voor deze voorkeur betalen is dat er onvoldoende draagvlak is voor de voorzieningen die de stad te bieden heeft. Vandaar dat het voorzieningenniveau in veel landelijke gebieden zo is verschraald.
De aardigheid van een markteconomie zoals Nederland is dat mensen zelf kunnen kiezen waar ze zich het meest op hun gemak voelen. Die voorkeuren voor platteland versus stad zijn de afgelopen decennia fors verschoven. De stad wint aan populariteit: de bevolking van Utrecht en Groot Amsterdam is sterk gegroeid. Dat is deels het gevolg van de stijging van het gemiddelde opleidingsniveau. Gemiddeld genomen prefereren hoger opgeleiden de stedelijke voorzieningen boven de ruimte van het platteland. Dit is een internationaal verschijnsel. De woningprijzen in Amsterdam zijn vergelijkbaar met die in Stockholm, Kopenhagen of München. Parijs, Londen en veel Zwitserse steden zitten daar ruim boven.
Kunnen we dan helemaal niets doen om wonen in Utrecht en Amsterdam beter betaalbaar te maken? Zeker wel. Ten eerste: bouw kleinere woningen. Mensen die voor de stad kiezen en dus hogere woonlasten per vierkante meter hebben, nemen graag genoegen met een kleinere woning. In Amsterdam bestaat een grote markt voor appartementen van dertig meter en minder. Ten tweede: stop met de grootschalige subsidie voor bewonersparkeren. Door de grond-schaarste is een parkeerplaats in de stad duur, rond de drieduizend euro per jaar. Nu geeft een woning automatisch recht op een parkeerplaats die nagenoeg gratis is. Daar hebben mensen zonder auto niets aan. Door de parkeerplaats los te koppelen van de woning kunnen de woonlasten van mensen zonder auto omlaag.
Markt faalt niet
De markt faalt dus niet bij de bouw van woningen. Hij brengt slechts kosten in rekening. Meer bouwen kan de woningprijs alleen verlagen als Nederland massaal belastinggeld in woningbouw investeert. Wonen wordt daardoor niet goedkoper, we betalen dan slechts op een andere manier. De kans dat dit gebeurt is overigens nul. De overheid zal de komende jaren alle zeilen moeten bijzetten om de rekening van de NAVO te betalen. Voor wonen zal geen geld overschieten. Voor alle partijen die beloven de ‘wooncrisis’ aan te pakken is dit een vervelende boodschap. Maar die boodschap negeren zal het wantrouwen tegen de politiek slechts verder voeden, omdat de belofte van lagere woonlasten niet kan worden waargemaakt.
