De zaak
Een man woont sinds 2002 in Hoge Erasmus, op een steenworp afstand van de Erasmusbrug in Rotterdam. Zijn appartement op de 19de verdieping heeft vrij uitzicht op het noordwesten. Als de gemeenteraad in 2016 instemt met de bouw van de 215 meter hoge Zalmhaventoren schuin tegenover hem, lijkt aan dat vrije uitzicht een einde te komen. Zijn woning zal in waarde dalen, stelt de bewoner.
De man vraagt de gemeente, net als tientallen andere omwonenden, vergoeding van planschade. De gemeente kent de man 15.500 euro toe.
De omwonenden stappen naar de rechter. In 2022, vlak voor de oplevering van de Zalmhaventoren, kent de rechtbank in veertien uitspraken in totaal ruim 260.000 euro toe, bijna twee keer zoveel als de gemeente deed. Het hoogste bedrag, 49.200 euro, is voor de man op de 19de verdieping.
Gemeente en projectontwikkelaar, die opdraait voor de schadevergoeding, stellen hoger beroep in bij de Raad van State.
Uitspraak: de rechtbank heeft gelijk
De Raad van State is het met de rechtbank eens. De waarde van de appartementen is voor de omwonenden een stuk lager geworden dan waar de gemeente van uit was gegaan, blijkt uit onderzoek van de rechtbankdeskundige. Niet alleen vanwege inkijk en uitzichtbelemmering, maar ook vanwege licht-, geluid- en windhinder.
Over het appartement van de man op de 19de verdieping heeft de rechtbankdeskundige gerapporteerd dat de afstand tot de wolkenkrabber zo klein is dat gezichtsuitdrukkingen duidelijk te zien zullen zijn. De waardevermindering van het appartement is op 80.000 euro getaxeerd: van 770.000 naar 690.000 euro.
Toch krijgt de man niet meer dan 49.200 euro. Aanvragers moeten volgens de wet altijd zelf een deel van de schade dragen, omdat waardeverminderende ontwikkelingen in de omgeving tot op zekere hoogte een normaal maatschappelijk risico zijn. In dit geval is dat risico vastgesteld op 4 procent van de waarde van het appartement vóór het nieuwe bestemmingsplan (770.000 euro). Alleen het meerdere wordt vergoed.
Commentaar
Co van Zundert, voormalig universitair hoofddocent omgevingsrecht aan de Universiteit Twente, licht toe hoe een aanvraag om planschadevergoeding wordt beoordeeld: „De vraag is of sprake is van planologische verslechtering. Onder het oude plan was maximaal twintig meter bouwhoogte toegestaan ter plaatse van de nieuwe wolkenkrabber, onder het nieuwe ruim tweehonderd.” Voor de appartementen die het nu zonder vrij uitzicht moeten doen, is dat een verslechtering. Van Zundert: „Het uitzicht bij appartementen vormt een belangrijke factor bij de waardebepaling, meer dan bij woningen.”
Inmiddels zijn omwonenden in ruim twintig zaken door de rechtbank in het gelijk gesteld. Tegen een aantal uitspraken uit 2023 loopt nog hoger beroep. Christa Lagerweij, die regelmatig ondernemers bijstaat in nadeelcompensatie- en planschadezaken, is verbaasd dat de gemeente verder is gaan procederen: „De gemeente had hierin kunnen berusten, maar ging tegen het advies van de rechtbankdeskundige en de uitspraak van de rechter in.”
Een argument van gemeente en projectontwikkelaar was dat de omwonenden de komst van de wolkenkrabber hadden moeten voorzien. Volgens de Raad van State was er nog geen concreet plan bekend vóór 2008, het jaar waarin het eerste bouwplan voor de wolkenkrabber naar buiten kwam. Toen hadden alle betrokken aanvragers hun appartement al gekocht. Ze hoefden dus geen rekening te houden met zo’n bouwplan.
Toch krijgen de aanvragers alleen de schade vergoed die boven het ‘normaal maatschappelijk risico’ uitstijgt. De zelf te dragen schade ligt op 2 tot 5 procent van de waarde van het eigendom vóór vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan, licht Lagerweij toe. In deze zaak werd het 4 procent, omdat de wolkenkrabber aansloot bij jarenlang gemeentelijk beleid en bij de hoogte van de oostelijk gelegen gebouwen. In zoverre was het bouwplan geen grote verrassing.
Onder de vorig jaar in werking getreden Omgevingswet wordt voortaan standaard 4 procent toegepast. Lagerweij: „Dat voorkomt veel discussies en biedt de nodige rechtszekerheid. Het nadeel is dat maatwerk niet meer mogelijk is.” In deze zaak was de Omgevingswet nog niet van toepassing, omdat het bestemmingsplan al in 2016 was vastgesteld.
Volgens Van Zundert moeten overheden onder de Omgevingswet anders omgaan met benadeelde omwonenden dan Rotterdam hier deed. „De gedachte achter die wet is dat overheden zich meer empathisch opstellen en de burger beter betrekken bij de ontwikkeling van plannen.” Alleen ziet Van Zundert daar in de praktijk nog weinig van terechtkomen, net als bij het bestemmingsplan voor de Zalmhaventoren: „Als je als gemeenteraad nadeel aan eigendommen toebrengt, moet je niet wachten tot de burger piept, maar zijn belangen al in de planvorming betrekken door de schade zoveel mogelijk te beperken.”
Uitspraak: Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 24 december 2024, ECLI:NL:RVS:2024:5378
