De zaak
Een man uit de gemeente Moerdijk heeft een vrijstaand huis uit 1900. Het ligt op een industrieterrein. In zijn aanslag onroerendezaakbelasting 2023 is de WOZ-waarde van zijn woning vastgesteld op € 451.000. Volgens de man is de woning minder waard en hoeft hij dus minder onroerendezaakbelasting te betalen. Hij maakt tevergeefs bezwaar en gaat vervolgens in beroep, waarbij hij onder meer stelt dat de gemeente zijn woning ten onrechte vergeleek met huizen die niet op een industrieterrein staan.
De uitspraak Ongegrond
De rechtbank wijst erop dat voor een waardepaling op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de vergeleken huizen niet identiek hoeven te zijn. Als ze maar ‘voldoende vergelijkbaar’ zijn en er met de verschillen rekening wordt gehouden.
De woning was vergeleken met vier woningen die qua type, uitstraling en bouwperiode vergelijkbaar waren. Ze waren bijna allemaal, zoals gebruikelijk, binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
Dat de andere woningen niet op een industrieterrein stonden vond de rechtbank geen bezwaar; de ambtenaar had rekening gehouden met de geluids-, trillings- en stankoverlast van het industrieterrein door een aftrek van € 43.000. Ook andere verschillen waren goed meegewogen, bijvoorbeeld € 31.000 aftrek vanwege minder goede voorzieningen in de woning.
De man had nog aangevoerd dat er een te groot verschil was met de WOZ-waarde van het jaar ervoor, maar daarmee hoeft de gemeente geen rekening te houden, aldus de rechtbank. En nieuwe argumenten waar de man op de zitting mee kwam – scheurvorming, een berging die er niet meer zou zijn – laat de rechtbank buiten beschouwing, omdat ze te laat werden aangevoerd. De waarde van de woning en de aanslag blijven ongewijzigd.
Het Commentaar
Alle huiseigenaren ontvangen dit kwartaal de jaarlijkse aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) en de nieuwe WOZ-waarde. Zullen ze weer zo schrikken als in 2023, het jaar waarover de man in deze zaak procedeerde? Indertijd stegen de WOZ-waardes met gemiddeld 17 procent, terwijl de woningprijzen net begonnen te dalen. Ruud Kathmann van de Waarderingskamer, de instantie die controleert of gemeenten de Wet WOZ goed uitvoeren: „Het verschilt natuurlijk per woning, maar gemiddeld ligt de WOZ-waarde in 2025 ruim 5 procent hoger dan vorig jaar. De huizenprijzen stegen weliswaar afgelopen jaar met tien procent, maar voor de WOZ-waarde is de peildatum altijd 1 januari van het vorige jaar.”
Het tarief dat eigenaren (en soms gebruikers) over de WOZ-waarde moeten betalen verschilt per gemeente. In 2023 was het in Moerdijk 0,0726 procent. De man in deze zaak moest dus 0,0726 maal € 451.000 betalen, dat is € 327,43, en hij procedeerde om daar iets vanaf te krijgen. Waar hébben we het eigenlijk over? Kathmann: „De onroerendezaakbelasting is heel zichtbaar en doet daarom extra pijn. En de meeste mensen streven naar minimalisatie, soms ook bij marginale verschillen. Maar het kan méér schelen, de WOZ-waarde beïnvloedt ook bijvoorbeeld de waterschapsbelasting, inkomstenbelasting en erfbelasting.”
Toch kan een hoge WOZ-waarde ook gunstig zijn. Het staat goed als je je huis wil verkopen. En, zegt Kathmann: „Bij verhuur heeft de WOZ-waarde invloed op het maximale huurbedrag volgens het puntenwaarderingssysteem. Soms procederen mensen dus voor een hógere WOZ-waarde. Verder adviseert de Vereniging Eigen Huis leden ook te kijken naar de risico-opslag bij de hypotheekrente. Bij een hogere WOZ-waarde neemt het risico voor de bank af, daardoor val je soms in lager opslagtarief. Je betaalt dan misschien een tientje meer belasting, maar honderden euro’s minder aan hypotheekrente.”
In 2023 was er een hausse aan bezwaar- en beroepsprocedures en liep de behandeling grote vertraging op. Het was volgens Kathmann „een beetje een paniekjaar, ook doordat commerciële bureaus veel succes hadden met het aanbod gratis de WOZ-waarde aan te vechten. Goed om te zien dat in deze zaak de belanghebbende het helemaal zelf heeft gedaan. Het laat zien dat bezwaar en beroep voor de WOZ-waarde best laagdrempelig is.”
De bureaus verdienen aan de proceskosten die de overheid moet betalen bij een succesvol bezwaar of beroep. De wetgever heeft dat verdienmodel aangepakt door in 2024 de proceskostenvergoeding terug te brengen tot (nu) een kwart. De Hoge Raad oordeelde anderhalve week geleden dat deze wetswijziging rechtmatig is. Een goede zaak, zegt Kathmann: „Het inschakelen van zo’n bureau lijkt voor de eigenaar gratis, maar de maatschappelijke kosten van al die procedures zijn groot en de vergoedingen die de bureaus kregen waren veel hoger dan hun daadwerkelijke kosten.”
In 2024 daalde het aantal woningen waarover een bezwaarprocedure liep van 595.000 naar 325.000 – waarvan ruim de helft via commerciële bureaus. Kathmann: „Ik verwacht voor 2025 voorzichtig hetzelfde niveau aan bezwaren, of iets minder. De WOZ-waardes vallen mee, de bureaus adverteren minder. Maar veel gemeenten hebben wel het tarief verhoogd vanwege de inflatie. Dat kan leiden tot schrik, en schrik leidt vaak tot bezwaar.”
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, 9 januari 2025, ECLI:NL:RBZEB:2025:127