Hoe de TU Delft een rijksmonument met miljoenen verlies verkocht aan Royal HaskoningDHV

Het moest een internationale hotspot worden, een plek waar onderzoekers, studenten en ondernemers in innige samenwerking wereldwijd de leiding zouden nemen in de ontwikkeling van de volgende generaties robots. Ze zouden er start-ups opzetten, bedrijfjes beginnen. Burgers zouden er ook welkom zijn, bijvoorbeeld om in een wetenschapsmuseum met allerlei simulatoren en proefopstellingen kennis te maken met technische principes.

Zo lonkte eind 2018 voor de voormalige faculteit Mijnbouwkunde van de Technische Universiteit (TU) Delft een mooi tweede leven. Het meer dan honderd jaar oude rijksmonument zou forméél niet meer van de universiteit zijn, maar er wel nauw aan verbonden blijven.

In plaats daarvan, en tot verbazing van veel direct betrokkenen, verkocht de universiteit het gebouw in 2020 aan ingenieursbureau Royal HaskoningDHV, dat het nu tot regionaal kantoor verbouwt.

Voor koper Haskoning was dat een goudomrande deal, blijkt uit onderzoek van NRC, gebaseerd op interne documenten en gesprekken met direct betrokkenen. De universiteit verkocht het pand bewust onder de marktwaarde en maakte op de transactie miljoenen euro’s verlies. Bij het bestuur van de TU Delft was op grond van interne adviezen bekend dat de verkoop niet „marktconform” was, en dat de universiteit hiermee het risico nam verboden staatssteun te verlenen.

Om het faculteitsgebouw aan Haskoning te kunnen verkopen, werd een openbare inschrijving om een broedkamer voor roboticastart-ups te ontwikkelen stopgezet. Hiervoor hadden zich drie serieuze gegadigden gemeld.

Tim van der Hagen, rector magnificus en tegelijkertijd voorzitter van het college van bestuur, was binnen de universiteit de drijvende kracht achter de deal met Haskoning, zo blijkt uit interne documenten. Hij had tijdens het verkoopproces op cruciale momenten contact met Haskoning-topman Erik Oostwegel, hoewel het proces formeel onder een ander bestuurslid van de universiteit viel. Dat wordt bevestigd door een brief waarin het college van bestuur achteraf de verkoop aan zijn raad van toezicht toelichtte: „De Rector Magnificus/Voorzitter was eindverantwoordelijk voor […] bestuurlijke contacten tussen de Gemeente Delft (Burgemeester) en RHDHV (CEO) en de strategische overwegingen.” Ook de Delftse burgemeester Marja van Bijsterveldt (CDA) bemoeide zich persoonlijk met de transactie.

Robocampus

De universiteit neemt begin 2018 het besluit om ‘Mijnbouw’ van de hand te doen, samen met een naastgelegen voormalig faculteitsgebouw, ‘Biotech’. De nieuwe eigenaar moet wel meewerken aan het plan in de twee panden een ‘Robocampus’ te vestigen. Ondernemers, wetenschappers en studenten kunnen daar straks in start-ups werken aan innovaties in de roboticasector, is het idee. Ook moet de koper accepteren dat de twee wetenschapsmusea in het pand, het TU Delft Science Centre en het Mineralogisch-Geologisch Museum, er blijven zitten.

De TU kan de verkoopopbrengst goed gebruiken; ze noteert jaarlijks miljoenen verlies. De boel financieel gezond houden is volgens het bestuur „een belangrijke uitdaging”. Verkoop van vastgoed kan daarbij helpen: de aangekondigde verkoop van een nabijgelegen pand, ‘Gele Scheikunde’, trekt al snel 24 geïnteresseerden. De TU verkoopt het uiteindelijk met 20 miljoen euro winst.

Het overleg is zo geheim dat Haskoning in interne stukken niet bij naam mag worden genoemd

Bij Mijnbouw moet ook iets te verdienen zijn, verwachten ze bij de universiteit. Het ligt op een A-locatie, midden in een lommerrijke omgeving tussen stadscentrum en universiteit, op twee minuten rijden van de snelweg. Een taxatie heeft enkele jaren eerder uitgewezen dat het pand 8,7 miljoen euro waard moet zijn. Bij het begin van de openbare verkoopprocedure benadrukken TU-medewerkers intern dat de verkoop van dit publieke bezit „marktconform” moet zijn: „Ieder risico op staatssteun moet worden uitgesloten”, staat in het Ambitiedocument Afstoot Gebouwen. Een te lage verkoopprijs kan worden uitgelegd als verkapte steun aan de koper.

De universiteit maakt via een advertentie in een vastgoedmagazine najaar 2018 de voorgenomen verkoop bekend. Negen partijen melden zich. Drie ervan dienen ook een plan in voor renovatie van het pand en vestiging van de Robocampus. In februari 2019 is het verkoopproces in een „vergevorderd stadium”, blijkt uit een interne memo. Verkoop per 1 januari 2020 lijkt haalbaar.

Geheimzinnig contact met ‘GZD’

Maar achter de schermen is dan een heel ander proces gaande. Buiten de lopende openbare procedure om heeft de universiteit al maanden contacten met Royal HaskoningDHV. Die zijn zo geheim dat Haskoning in interne stukken niet bij naam mag worden genoemd, maar slechts wordt aangeduid als GZD – Grote Zakelijke Dienstverlener.

Het ingenieursbedrijf heeft zich zelf gemeld. Royal Haskoning (5.500 werknemers, kantoren in 23 landen) wil in Delft graag zijn nieuwe regionale kantoor vestigen. Bestaande kantoren in Den Haag en Rotterdam, waar achthonderd mensen werken, kunnen dan dicht.

Zowel gemeente als universiteit is er „veel aan gelegen om de GZD te faciliteren”, schrijven ze in een vertrouwelijk memo. Binnenhalen van honderden hoogopgeleide werknemers uit de buursteden zou voor burgemeester Van Bijsterveldt en haar wethouders een prachtige coup zijn. Het universiteitsbestuur vindt dat diensten die Haskoning levert perfect passen bij diverse opleidingen en onderzoeksgebieden aan de TU.

Begin 2019 nodigen ze Haskoning-baas Erik Oostwegel uit voor een fietstocht door de stad, om mogelijke locaties voor het nieuwe regiokantoor te bezichtigen. Ondanks de lopende verkoopprocedure staat ook het Mijnbouwgebouw op de lijst. Na afloop blijkt dat de „grote voorkeur” van Oostwegel te hebben. Die keuze brengt „tal van uitdagingen met zich mee”, schrijven betrokkenen bij de TU in een memo. Zo zouden rond het pand honderden extra parkeerplekken nodig zijn en zou het Science Centre in weerwil van eerdere beloftes toch moeten verhuizen, een operatie die miljoenen kost.

Het markante Mijnbouwkundegebouw van de TU Delft dat nu ingenieursbureau Royal HaskoningDHV gaat huisvesten.

Maar het „meest urgent” is de lopende verkoopprocedure. Die zomaar stopzetten zou volgens betrokkenen „weinig respectvol” zijn, de universiteit kan er „moreel” op worden aangekeken. Het leidt bovendien tot extra kosten. Door voor Haskoning te kiezen is de geplande verkoop per 1 januari 2020 niet langer haalbaar. Hierdoor zal de TU volgens de eigen controllersdienst naar schatting 1,1 miljoen euro kwijt zijn aan extra onderhoud. Omdat Haskoning het naastgelegen Biotechgebouw niet wil hebben en voor dat pand alleen niet zo snel een andere koper te vinden is, ontkomt de universiteit er niet aan daar zelf eerst voor 2 miljoen achterstallig onderhoud te plegen.

Toch besluit de universiteit de lopende verkoopprocedure stop te zetten en onderhandelingen met Haskoning te beginnen.

Openingsbod 1 euro

Het ingenieursbureau doet op 16 juli 2019 het eerste bod op Mijnbouw. Erg marktconform is het niet: 1 euro. Niet reëel, zegt de universiteit. Twee maanden later verhoogt Haskoning het bod naar 750.000 euro, maar dan moet de TU het gebouw wel leeg opleveren – zonder huurders – en zelf voor eventuele asbestsanering en funderingswerkzaamheden opdraaien.

Het onderhandelingsteam van de TU is woedend, zo blijkt uit onderling uitgewisselde berichten. Alleen al de verhuizing van het wetenschapsmuseum zou miljoenen kosten. Zo vraagt Haskoning de universiteit feitelijk te betálen om het gebouw weg te kunnen geven aan het ingenieursbureau. De onderhandelaars van de afdeling vastgoed van de universiteit klagen dat Haskoning „heel weinig oog heeft voor de belangen van de TU” en de „business case heel erg naar zichzelf toerekent”.

Volgens de TU-onderhandelaars kan Mijnbouw bij openbare verkoop 6 tot 8 miljoen euro opleveren. Die schatting is gebaseerd op de situatie „in de huidige staat”, dus mét de zittende huurders, mét achterstallig onderhoud, zonder asbest- en bodemsanering en eventuele funderingswerkzaamheden. Helemaal gerenoveerd, met een nieuwe vaste huurder erin, zou het pand volgens de universiteit 40 miljoen euro waard zijn.

De onderhandelingen lijken in een impasse te belanden, maar dan schiet de gemeente Delft te hulp. Het stadsbestuur biedt Haskoning een pakket maatregelen ter waarde van tegen de 1 miljoen euro aan, om de toekomstige parkeerproblemen rond het pand op te lossen. „Marja [van Bijsterveldt] heeft dit telefonisch laten weten aan Erik Oostwegel”, schrijft een lid van het onderhandelingsteam. „Deze heeft dit bericht uiterst positief in ontvangst genomen.”

Vlak voor Kerst 2019 doet Haskoning een nieuw bod, nu van 3,8 miljoen euro. Ook dit levert voor de universiteit nog „een verlieslatende transactie” op, schrijft een lid van het onderhandelingsteam. „Vanuit vastgoedperspectief vinden wij het voorstel onvoldoende.”

Verlieslatende transactie

Hoe verlieslatend het voorstel precies is, blijkt als het college van bestuur eind februari 2020 over het eindbod moet besluiten. Dat is op het laatste moment door Haskoning tot 4 miljoen verhoogd. De universiteit moet volgens de interne controller rekenen op „een negatieve impact van 8,2 mio worst case en negatief 1,9 mio best case scenario”. Dat komt omdat de TU Delft nog altijd voor bijkomende kosten moet opdraaien, zoals de verhuizing van huurders, onderhoudskosten tot het moment van levering, asbestsanering en funderingswerkzaamheden.

Zo vraagt Haskoning de universiteit feitelijk te betálen om het gebouw weg te kunnen geven aan het ingenieursbureau

Terwijl bij een openbare verkoop winst mogelijk was geweest, zo suggereert het advies. Door voor Haskoning te kiezen, „zijn de randvoorwaarden beperkt om een marktconforme transactie te realiseren”. De controllers wijzen op indicaties dat het pand miljoenen méér waard is. Zo ligt er de taxatie van 8,7 miljoen uit 2011 en is de WOZ-waarde, gecorrigeerd na enkele afschrijvingen, 6,6 miljoen. Het advies is voorzien van een waarschuwende oranje balk bovenaan de eerste pagina.

De betrokken onderhandelaars – die tijdens het hele proces laveren tussen zorg over een slechte deal en de wetenschap dat er wél een deal moet komen – zetten de interne controllers onder druk om hun analyse aan te passen, blijkt uit interne stukken. Met succes: vlak voor het college van bestuur over de verkoop vergadert, ligt er een minder negatief advies, nu met geruststellende groene balk. De passage over een „marktconforme transactie” is geschrapt, de kosten voor verhuizing van zittende huurders zouden best kunnen meevallen, en de taxatie van 8,7 miljoen is niet meer terug te vinden.

Ook is een groot deel van de bijkomende kosten buiten de optelsom gehouden. Zo staat in de vertrouwelijke bijlage van het door bestuursvoorzitter Tim van der Hagen getekende Besluitvormingsmemorandum over de verkoop: „De financiële gevolgen van dit collegebesluit zijn een verlieslatende transactie binnen een bandbreedte van minimaal 0,8m EUR (negatief) en maximaal 1,1m EUR (negatief), exclusief de (investerings)kosten voor de uithuizingen, en exclusief de verwachte exploitatielasten.”

Twijfels

Het groene advies maakt voor het college van bestuur de weg vrij om de transactie te sluiten. Begin maart 2020 maakt de universiteit de deal wereldkundig. Een belangrijke reden om voor Haskoning te kiezen, is dat „de inhoudelijke samenwerking met het ingenieursbureau [wordt] uitgebreid”, zegt collegevoorzitter Van der Hagen in het persbericht. „We zijn trots dat het internationaal vermaarde ingenieursbureau Royal HaskoningDHV ervoor kiest om samen met ons dit innovatie-ecosysteem verder uit te bouwen. Een prachtige nieuwe bestemming.”

Die intensievere samenwerking is tijdens de onderhandelingen ook intern opgeworpen als dé rechtvaardiging om Haskoning voorrang te geven bij de verkoop van Mijnbouw. Maar over de waarde ervan bestaan binnen de universiteit twijfels. Haskoning werkt immers al veel met de TU Delft samen. Wat zou een kantoor op locatie daaraan toevoegen?

Haskoning claimt dat door zijn inspanningen en kennis „een iconisch gebouw van 112 jaar oud, dat in slechte staat verkeerde, voor Delft behouden” blijft.

De onderhandelaars proberen het ingenieursbureau daarom steeds vast te pinnen op concrete toezeggingen, maar dat lukt niet. Vlak voor de deal rond is, schrijft een lid van het onderhandelingsteam dat Haskoning wel „vol goede voornemens over versterken [van] samenwerking” zit, maar „deze ambitie geen onderdeel wil laten uitmaken van de deal”. In een ander memo staat: „De uitwerking van de beoogde strategische samenwerking […] is losgekoppeld van de vastgoedtransactie op wens van de koper.”

Haskoning tekent in het najaar van 2020 wel een ‘memorandum of understanding’ van twee kantjes met afspraken. Ook dat document wordt niet heel concreet; het wordt intern samengevat als toezegging „om voor de periode van drie jaar de samenwerking te continueren en op een aantal terreinen te verkennen hoe de samenwerking verder versterkt kan worden”.

Zeer ongemakkelijk

De strenge geheimhouding rond de onderhandelingen dreigt op het laatste moment nog problemen op te leveren. Het universiteitsbestuur heeft pas een paar dagen voor de bekendmaking van de deal de Ondernemingsraad en Studentenraad om het wettelijk verplichte advies gevraagd. Dat advies is positief, maar de raden benadrukken wel dat ze zich „voor het blok gezet” voelen, „zeer ongemakkelijk” en „niet meer geheel ‘vrij’ hun advies te geven”, schrijven ze het college van bestuur. „Immers, een eventueel negatief advies zou reputatieschade voor de TU Delft kunnen betekenen.”

Ook de raad van toezicht van de TU stelt kritische vragen. „De Raad van Toezicht voelt zich enigszins verrast door de snelheid en druk die op het proces zijn komen te liggen”, staat in vertrouwelijke notulen uit mei 2020. „RvT heeft nog een aantal vragen over het proces waar hij graag eerst een bevredigend antwoord op ziet alvorens tot goedkeuren over te gaan.”

Uiteindelijk legt de raad van toezicht zich neer bij het verkoopplan. Dat lot treft ook Duco Drenth, drijvende kracht achter het Mineralogisch-Geologisch Museum. Generaties studenten leerden met deze collectie om ertsen, gesteenten en andere geologische objecten te herkennen. Deze historisch waardevolle verzameling wordt al meer dan een eeuw in Mijnbouw uitgestald, en moet door de verkoop aan Haskoning plaatsmaken.

Drenth, die pas enkele dagen voor aankondiging van de verkoop hoort dat zijn museum dakloos wordt, is „zeer ongelukkig” met de gang van zaken, schrijft hij in een mail aan de universiteit. Hij wijst op de contracten met sponsoren als Shell en Fugro, die garanderen dat de universiteit het museum tot 2025 „op zorgvuldige wijze in stand [zal] houden op de historische locatie”. En dat niet alleen – een klein jaar eerder had Tim van der Hagen Drenth nog verzekerd dat bij verkoop van Mijnbouw het museum niet zou worden aangetast, zo blijkt uit interne stukken. Is die toezegging dan niets waard, vraagt Drenth: „Het voordeel voor de TU Delft moet wel heel groot zijn om het culturele erfgoed nu op [het] spel te zetten.”

Vlak voor de overdracht staat de teller voor asbestkosten al op 975.000 euro

Epiloog

Eén werkdag voordat de universiteit het monument aan Haskoning levert, vindt een afrekening plaats die de deal voor de universiteit nog pijnlijker maakt. In het koopcontract is afgesproken dat de kosten van asbestsanering bij de overdracht van het gebouw in de koopprijs zullen worden verrekend. Tijdens de onderhandelingen heeft de universiteit ingeschat dat het om 200.000 euro gaat. Omdat Haskoning denkt dat de kosten veel hoger zullen zijn, spreken de partijen af dat de universiteit ook nog opdraait voor onbekende saneringskosten die na de overdracht opduiken, tot een maximum van 500.000 euro. Op 22 april 2022, vlak voor de overdracht, staat de teller voor asbestkosten al op 975.000 euro. Zo wisselt het oude faculteitsgebouw uiteindelijk voor iets meer dan 3 miljoen euro van eigenaar.

„Overigens hebben we nadien nog veel meer asbest aangetroffen”, laat Haskoning weten. De verwijdering daarvan zal het bedrijf naar eigen zeggen zelf betalen.

Het Delft Science Centre werd in de zomer van 2021 gesloten. Nu organiseert het museum verjaardagsfeestjes, escaperooms en online activiteiten, terwijl het bouwt aan een nieuwe tentoonstelling in een afgelegen hoek van de universiteitscampus. Die zou vanaf 2025 weer beschikbaar komen.

Het Mineralogisch-Geologisch Museum bestaat niet meer; pogingen een nieuwe locatie te vinden strandden.

Als NRC hem benadert voor een reactie, vertelt Duco Drenth geëmotioneerd dat de universiteit hem de afgelopen jaren structureel heeft tegenwerkt bij pogingen de toedracht te achterhalen van de „desastreuze” verkoop. Hij is „geschokt” door de gang van zaken die NRC hem voorhoudt. Zijn zo dierbare museum is „van de aardbodem verdwenen, gewoon vernietigd”. De „zinloze verkwanseling van academisch erfgoed” heeft hem „veel stress bezorgd, tot aan pure woede”. Recent heeft Drenth weer een reddingsplan voor zijn museum bij Van der Hagen neergelegd. „Ik hoop nog steeds dat het goed komt.”

In reactie op vragen van NRC schrijft een woordvoerder van Haskoning: „Door onze kennis en inspanningen kan een iconisch gebouw van 112 jaar oud, dat in slechte staat verkeerde, voor Delft behouden blijven.”

Dat Haskoning in eerste instantie 1 euro bood, was vanwege een eigen inschatting dat de „duurzame herontwikkeling” tientallen miljoenen zou kosten. „Wij waren van mening dat we de TU Delft van een enorme last zouden verlichten en tegelijkertijd een rijksmonument voor de toekomst kunnen behouden.” Het uiteindelijk bod was „een realistisch bod gezien de staat van het pand”.

Haskoning weerspreekt niet dat de universiteit de waarde hoger inschatte, maar wijt dat aan een onderschatting van onderhoudskosten en overschatting van mogelijke toekomstige huurinkomsten.

Delft heeft, zo schrijft Haskoning, tot nu toe nog maar „een fractie” van de tonnen aan beloofde steun geleverd. De gemeente laat weten dat er een „marktconforme” korting van bijna drie ton is gegeven op de huur van plekken in een parkeergarage en „bij uitzondering” een ton korting op de kosten die de gemeente maakt voor de nieuwe bestemming van het gebouw.

Volgens het ingenieursbureau zijn in aanvulling op het memorandum of understanding geen nadere afspraken gemaakt over intensievere samenwerking met de universiteit. Dit memorandum is overigens – nog voor de verhuizing van Haskoning naar Delft – „verlopen en niet verlengd”.