In juli sprak makelaarsvereniging NVM al van een „hittegolf” op de woningmarkt – en toen moest augustus nog komen.
In die maand steeg de prijs van een woning gemiddeld met 11,2 procent ten opzichte van een jaar eerder, zo bleek maandag uit data van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster. Het is de grootste waardesprong in de afgelopen twee jaar.
Een woning kostte in augustus gemiddeld zo’n 466.207 euro – niet eerder lag de prijs van koopwoningen zo hoog. Ook werden er in augustus weer meer woningen te koop aangeboden.
Met de CBS-maandcijfers van augustus lijkt de toon gezet voor de aanstaande kwartaalcijfers van de NVM, die begin oktober verschijnen. De rekenmethode van het CBS verschilt iets van die van de NVM, waardoor de gemiddelde huizenprijzen meestal licht verschillen.
Welke berekening je ook volgt, de opwaartse trend is duidelijk zichtbaar. Koopwoningen worden steeds duurder. De financieringsruimte is daarbij de belangrijkste prijsopdrijver, zo is gebleken uit onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB). Hoe meer we kunnen lenen, hoe harder de huizenprijzen stijgen.
Flink overboden
Doordat de lonen de afgelopen twee jaarflink stegen, kunnen aspirant-huizenkopers meer geld lenen voor een hypotheek. De grote krapte op de woningmarkt zorgt daarbij dat er flink wordt overboden – mede mogelijk gemaakt door de ruimere financieringsmogelijkheden en doordat doorstromers hun overwaarde kunnen inzetten voor een nieuwe koopwoning.
Naast het inkomen is de hypotheekrente van grote invloed op hoeveel geld mensen te besteden hebben. Toen die eind 2022 scherp steeg, zorgde dit voor een kortstondige dip – een aantal kwartalen op rij daalden de prijzen van koopwoningen zelfs. Deze dip is inmiddels weer ruimschoots goedgemaakt dankzij hogere lonen en lagere rente.
Inmiddels is ‘twee keer modaal’ (een modaal inkomen is in 2024 44.000 euro) al niet meer toereikend om een gemiddelde woning te kopen. „Als je als stel een woning van 466.207 euro wilt kopen met energielabel A, dan moet je nu rekenen op een gezamenlijk inkomen van 95.000 euro”, aldus Oscar Noorlag van Van Bruggen Adviesgroep. „Je leent dan tegen 4,1 procent rente zonder Nationale Hypotheekgarantie.”
Kloof vergroot
Wat de stijgende prijzen vooral duidelijk maken, is dat het gat tussen de haves en de have-nots groter wordt. Volgens berekeningen van DNB verdient zo’n 61 procent van de huishoudens niet genoeg om de huidige gemiddelde huizenprijs te kunnen lenen. Naarmate de prijzen verder stijgen, wordt ook de ongelijkheid steeds groter.
Als koper moet je immers steeds meer eigen geld inbrengen voor het afsluiten van een hypotheek. Doorstromers, die een woning verkopen met overwaarde, hebben daarbij een groot voordeel ten opzichte van starters. „Die moeten vooral zelf spaargeld inbrengen. En tegen dit soort prijsstijgingen valt niet op te sparen”, aldus Noorlag.
Kabinetsplannen
Het nieuwe kabinet wil het huidige tekort van 400.000 woningen vooral opvangen door nieuw te bouwen. Uit het regeerprogramma blijkt dat minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting, BBB) voor een belangrijk deel voortborduurt op het beleid van haar voorganger Hugo de Jonge (CDA).
De nieuwbouwambitie is 100.000 nieuwe woningen per jaar, zowel door nieuwbouw als transformatie van bestaande gebouwen. Voor de woningbouw wordt deze kabinetsperiode 5 miljard euro vrijgemaakt. Ook komt er nog eens 2,5 miljard voor investeringen in infrastructuur om nieuwe woonwijken te ‘ontsluiten’.
Door strenge afspraken te maken met gemeenten en provincies wil het kabinet zorgen dat er zo snel mogelijk gebouwd wordt. Een ‘planbatenheffing’ moet ervoor zorgen dat de grondprijzen (en dus de nieuwbouwprijzen) dalen. Vergunningsprocedures moeten korter, en de bouw moet minder hinder ondervinden van regels.
Elkaar tegenwerken
Wat daarbij niet helpt, is dat beleid van verschillende overheden elkaar nog vaak tegenwerkt. Zo maakte de Amsterdamse wethouder Hester van Buren (PvdA, Financiën) dit weekend bekend dat de onroerendezaakbelasting in de hoofdstad met meer dan een kwart omhoog gaat – een gevolg van de landelijke bezuinigingsopdracht aan gemeenten. Amsterdamse woningcorporaties, die veel woningen bezitten en een grote bouwopgave hebben, reageerden onthutst: voor hen betekent dit een extra belasting van meerdere miljoenen per jaar, die niet naar nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming kan.
Ook werd afgelopen vrijdag duidelijk dat er een streep gaat door nieuwbouwplannen van 9.600 woningen op het Cornelis Douwesterrein in Amsterdam-Noord. De werf van scheepsbouwer Damen, die daarvoor zou moeten wijken, is volgens het Rijk en de provincie van een te groot economisch belang. Wethouder Reinier van Dantzig (Woningbouw, D66) reageerde woest. „Ik baal ontzettend van het eenzijdige besluit van de provincie. […] Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van heel Haven-Stad”, zo zei Van Dantzig tegenover Het Parool. Eerder dit jaar stak de Raad van State al een stokje voor de bouw van mogelijk 6.500 woningen op een andere locatie in Amsterdam-Noord.
Lees ook
Tegenvaller voor gemeente Amsterdam: geen zicht op risico’s chemische fabriek, dus gaat de woonwijk ernaast niet door
Ook bij nieuwbouwprojecten buiten de stad zorgen milieueisen, stikstof, netcongestie en personeelstekort in de bouw er nog altijd voor dat bouwplannen stilvallen door bezwaarprocedures bij de rechter. Deze zomer tekenden Rijkswaterstaat en het Hoogheemraadschap Schieland bij de Raad van State bezwaar aan tegen woningbouwplannen bij de Zuidplaspolder, waardoor de bouw van ruim achtduizend woningen vertraging oploopt. Hoewel het kabinet bezwaar- en beroepsprocedures wil verkorten, biedt het regeerprogramma nog geen duidelijke oplossing voor de bron van de problemen: de te hoge uitstoot van stikstof.
