Nog voordat het laatste kabinet-Rutte echt is opgestapt, is het woonbeleid van Ruttes eerdere kabinetten alweer grotendeels afgebroken. Het „herpakken van de regie”, noemt demissionair CDA-minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) dat, na jaren van loslaten en liberaliseren.
Deze week was het zijn Wet betaalbare huur die genoeg steun in de Tweede Kamer kreeg, na twee jaar geleden te zijn aangekondigd. Een wet die vaste huurprijzen voor middeldure huurwoningen moet regelen, zodat „politieagenten, leraren en verpleegkundigen” wonen in de grote stad weer kunnen betalen.
De laatste jaren bleef de woningbouw achter, kregen beleggers vrij spel in de markt en konden huren in de private sector sterk stijgen. De nieuwe wet moet daarom zorgen dat huurders beter beschermd worden, en investeerders tóch huizen willen blijven bouwen en verduurzamen.
Bij zijn aantreden als woonminister in 2022 schafte De Jonge de beruchte verhuurderheffing af, zodat woningcorporaties weer geld hadden om te investeren in de bouw van woningen. Met een nog te behandelen wetsvoorstel moet het Rijk regie hernemen op waar, hoeveel en voor wie gebouwd wordt. En op de achtergrond werkt De Jonge door aan de nieuwe Nota Ruimte, het eerste langjarige plan dat moet bepalen hoe de ruimtelijke inrichting van Nederland er over twee decennia uitziet.
Zo is een belangrijk deel van de politieke erfenis van De Jonge straks het repareren van keuzes van zijn voorgangers, met name VVD’er Stef Blok (2012-2017). Door de bril van de vastgoedwereld zou je het loslaten en „herpakken van regie” ook zwalkend overheidsbeleid kunnen noemen.
Sexy naam
Met zo’n „sexy naam” als de Wet betaalbare huur kan eigenlijk niemand tegen dit voorstel zijn, werd deze week tijdens het Kamerdebat gezegd. Uiteindelijk moet de huurprijs van 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro in huurprijs dalen volgens het ministerie – bij meer dan de helft gaat het zelfs om 240 euro. Voor de meeste woningen gaat dit bij het volgende huurcontract in, voor andere al binnen een jaar.
De wet raakt zo direct het rendement van verhuurders, wat politiek zeer gevoelig ligt. De zorg is dat verhuurders zich terugtrekken en hun woningen verkopen, waardoor het huuraanbod slinkt. Zo zouden huurders weer de dupe zijn van een wet die hen juist moet helpen.
Zwart-wit gesteld waren de voor- en tegenstanders in politiek Den Haag verdeeld langs de lijn: wie steunt de huurders en wie de verhuurders? Voor de formerende partijen is ‘wonen’ een vrije kwestie. En zo stonden de vier partijen die een nieuw kabinet willen vormen, in het debat over de Wet betaalbare huur lijnrecht tegenover elkaar.
Felle tegenstand kwam van de VVD en BBB, die vinden dat het reguleren van de vrije sector te ver gaat. Ze dienden honderden schriftelijke Kamervragen in, BBB opperde dat de Raad van State nogmaals naar het voorstel moest kijken en waarschuwden voor haastige besluitvorming.
Het had veel weg van een poging tot vertragen, in de hoop dat de stemming over het politieke voorjaarsreces heen getild zou moeten worden, en de geplande ingangsdatum van 1 juli niet haalbaar zou zijn. Tegen die tijd zou er best een nieuw, rechts kabinet met een ander woonbeleid kunnen zitten.
Volgens de BBB is de Wet betaalbare huren een schending van het eigendomsrecht, de „moeder van alle grondrechten”, zei Kamerlid Mona Keijzer woensdag in het Kamerdebat. Er komt al zo veel op de vastgoedondernemers af, zei ze, zoals een „leegstandboete” voor woningen die onnodig lang leeg staan . Per 1 juli komt er ook een eind aan tijdelijke huurcontracten en wordt ‘vast’ weer de norm.
VVD-Kamerlid Peter de Groot probeerde met ingrijpende amendementen de positie van particuliere verhuurders te beschermen, tot op het punt dat minister De Jonge zich woensdagavond laat liet ontvallen dat de VVD’er wel heel sterk met de vastgoedsector meevoelde.
Belangrijke steun voor de wet kwam van NSC en PVV; de grootste fractie met 37 zetels leek beslissend voor een meerderheid. Voor de PVV telt het gebrek een betaalbare woningen, zei Barry Madlener. De oud-makelaar liet geen kans onbenut om in het debat te wijzen op beperking van migratie met het oog op de woningnood.
NSC-Kamerlid Merlien Welzijn, zelf afkomstig uit de corporatiesector, steunde de wet ook. De Jonge gaf in haar ogen voldoende antwoord op de vraag hoe hard de nieuwe wet beleggers mag treffen en of het nog wel rendabel blijft om woningen te bouwen.
Garanties kan De Jonge daarover niet geven, maar hij denkt dat het mee zal vallen. De Raad van State waarschuwde eerder al dat verhuurders huurwoningen zouden gaan verkopen (‘uitponden’) en nieuwbouw ervan zou teruglopen. Om dit laatste tegen te gaan, kwam De Jonge de projectontwikkelaars tegemoet. Zij mogen bij nieuwbouw boven op de maximale huurprijs nog eens 10 procent rekenen, zolang de regulering geldt.
Middeninkomens klem
De vrijehuursector omvat nu zo’n 8 procent van de ruim acht miljoen woningen in Nederland. De sector groeide de afgelopen jaren fors, omdat particuliere investeerders zich door de lage rente en gunstig overheidsbeleid op de woningmarkt stortten. Tussen 2015 en 2021 nam het aantal vrije huurwoningen met ruim een derde toe tot 648.000 woningen – voor een belangrijk deel ten koste van koopwoningen.
Veel mensen met middeninkomens kwamen zo klem te zitten. Ze verdienden te veel voor een sociale huurwoning, en werden bij de makelaar flink overboden door woningbeleggers. Veel middeninkomens waren aangewezen op een dure huurwoning in de vrije sector, waarbij geen huurbeperkingen golden.
Huurders zagen per jaar een groter deel van hun inkomen naar hun woning gaan. Het Nibud adviseert een ‘woonquote’ van maximaal 30 procent van het inkomen, terwijl sommige vrijesectorhuurders inmiddels ruim 40 procent tot de helft van hun loon kwijt zijn aan hun woning.
Dit wil De Jonge aanpakken door het puntenstelsel van de socialehuursector uit te breiden naar de middenhuur. Zo komt er ook een huurplafond voor middenhuurwoningen (van 880 euro tot 1.123 euro per maand), en wordt de huurprijs voortaan bepaald door punten of de kwaliteit – niet meer door schaarste.
Veel verhuurders zijn niet blij met de uitbreiding van het puntenstelsel. Zo zal de WOZ-waarde straks minder meetellen in de puntentelling en telt het energielabel zwaarder. Goed geïsoleerde huizen scoren beter, terwijl slecht geïsoleerde huizen juist minpunten krijgen en dus minder huur mogen opbrengen. Deze ‘tochtkorting’ voor huurders kwam na een aanscherping van GroenLinks-PvdA.
Voor huurders moet het puntenstelsel bescherming bieden. Het wordt onder de nieuwe wet dwingend gemaakt: als een verhuurder een hogere huurprijs vraagt dan volgens het puntenstelsel zou mogen, kan de huurder een huurverlaging eisen. Gemeenten gaan handhaven en boetes uitdelen en kunnen uiteindelijk zelfs de vergunning van de verhuurder intrekken.
Woningbeleggers klagen dat het door de wet straks niet langer rendabel is om woningen te verhuren. Zij kondigden aan hun huurwoningen massaal te verkopen als de Tweede Kamer de wet aanneemt. Zo’n verkoopgolf kan ervoor zorgen dat het aantal betaalbare huurwoningen niet groeit, zoals De Jonge belooft, maar juist afneemt. Een huurwoning die verkocht wordt, verdwijnt immers uit het huuraanbod.
Hoewel hij openlijk de kant van huurders koos in zijn verdediging van het wetsvoorstel, liet De Jonge ook blijken dat er voor verhuurders nog goed nieuws in aantocht is – zeer waarschijnlijk in de fiscale hoek. Mogelijk door iets te doen aan de tot 10,4 procent verhoogde overdrachtsbelasting en het hoge fictief rendement in het box 3-inkomen.
Veel hangt af van de woningbouwproductie in de komende jaren. Woningcorporaties en institutionele beleggers spraken met De Jonge af dat zij samen 100.000 middenhuurwoningen bouwen tot en met 2030. Met deze wet stemt de Tweede Kamer op dit moment voor het beter beschermen van huurders, in de verwachting dat de bouw van nieuwe woningen een verkoopgolf zal opvangen.
Of, zoals PVV-Kamerlid Barry Madlener het verwoordde: „De minister krijgt het voordeel van de twijfel.”
