De zaak
Voor de verkoop van het Drentse boerenbedrijf en een bijbehorende bouwkavel tekenden eigenaar en koper op 31 mei 2018 het koopcontract, voor bijna 4,5 miljoen euro. De koper wilde na een paar maanden de bouwkavel doorverkopen, maar na het sluiten van de koopovereenkomst hoorde die nieuwe koper van de gemeente dat hij geen bouwvergunning zou krijgen als niet eerst de bodem werd onderzocht op vervuiling. De oorspronkelijke koper liet toen dat onderzoek doen en betaalde ook de noodzakelijk gebleken sanering. Maar de kosten daarvan, ruim 50.000 euro, wil hij terughalen bij de eerste verkoper.
Negen jaar voor de verkoop van de boerderij was een deel van het terrein ook al eens onderzocht, en gesaneerd. Dat stond in documenten die waren opgesteld bij een eerdere verkoop en het is besproken tussen de huidige verkoper en koper. In het nieuwe koopcontract stond dat de koper de bodem zou kunnen laten onderzoeken. Als dan zou blijken dat die zo ernstig vervuild was dat sanering wettelijk verplicht zou zijn, zou de koper de koop van het bedrijf kosteloos ongedaan kunnen maken – althans „uiterlijk op 20 juli 2018 voor 16.00 uur”. Na deze datum werd elke aansprakelijkheid voor bodemvervuiling uitgesloten.
Maar de koper had voorafgaand aan de definitieve koop geen onderzoek naar de bodem van de bouwkavel gedaan, onder andere omdat de verkoper zou hebben gezegd dat het niet nodig was nu het terrein in 2009 was gesaneerd. Ook zou de verkoper hebben gezegd dat de koper er een huis op kon bouwen.
De rechtbank in Assen liet zes getuigen horen, maar concludeerde daaruit dat niet bewezen was dat een dergelijke uitlating was gedaan. De koper bleef dus zitten met de kosten van onderzoek en sanering. Hij ging in hoger beroep.
De uitspraak afgewezen
In hoger beroep volgt het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de ‘bewijswaardering’ van de rechtbank. Ook andere argumenten van de nieuwe eigenaar haalt het hof onderuit. Zo had de koper niet hardgemaakt dat de verkoper zelf wist van de vervuiling. En contractuele risicoverdeling wijst het hof af omdat in het contract expliciet de mogelijkheid van extra onderzoek en annulering is opgenomen.
Het commentaar
„Er is volgens het hof wel over gesproken dat de bouwkavel gesaneerd was”, zegt Coen van Schaijk (Dirkzwager legal & tax), advocaat van de koper. „Maar volgens de rechter mocht mijn cliënt daar niet uit afleiden dat het daarmee geschikt was als bouwgrond voor een woning.”
Zijn cliënt had geen onderzoek verricht omdat dat, gezien die ene uitlating, zonde zou zijn van het geld. „Na de verkoop bleek dat een déél van die bouwkavel in 2009 bij de sanering is overgeslagen. Hoe dan ook meent mijn cliënt dat de mededelingen verwarrend waren en dat het misverstand reden is om de koopprijs te verminderen. Als bijvoorbeeld na de verkoop blijkt dat een tweedehandsauto ooit total loss is geweest en de weg niet op mag, komen die kosten voor rekening van de verkoper.”
De cliënt beslist binnenkort of hij cassatie bij de Hoge Raad probeert. Gevraagd naar een les uit deze zaak zegt Van Schaijk: „Pas op met wat je in kooponderhandelingen zegt – als je er niet heel zeker van bent.”
Didier Fransen (De Haan advocaten en notarissen), advocaat van de verkoper, noemt het algemene uitgangspunt in dit soort zaken: wat mochten partijen van elkaar verwachten? En hij benadrukt dat het bij het bouwterrein slechts om zo’n 1,5 procent van de totale verkoopprijs ging. „Als je een supercar koopt van een paar miljoen, wat doe je dan als een klein onderdeel anders uitvalt dan je dacht?”
Hij kan zich voorstellen dat de rechter anders zou oordelen als het in deze zaak alleen om de verkoop van die kavel was gegaan. Fransen trekt een heel andere les dan Van Schaijk: „Doe goed onderzoek! En als op jouw perceel ooit een oude loodgieterij heeft gestaan, dan weet je dat je goed naar de bodem moet kijken.”
Jaap Dammingh, universitair hoofddocent burgerlijk recht aan de Radboud Universiteit: „Anders dan bij consumentenkoop staat bij de verkoop van onroerend goed de contractvrijheid voorop: je mag afspreken wat je wilt. In dit koopcontract was aan het gebruikte modelcontract die bepaling toegevoegd over extra onderzoek door de koper en de mogelijkheid de koop daarna alsnog ongedaan te maken. Als de koper dat contract met die bepaling tekent en vervolgens onderzoek achterwege laat, komt dat voor zijn risico.”
Er zijn dan volgens Dammingh eventueel nog twee ontsnappingsroutes: als de verkoper mondeling een garantie heeft gegeven, of wist wat er aan de hand was en dat heeft verzwegen. Het is echter aan de koper daarvan het bewijs te leveren. „En in deze zaak is de koper daarin niet geslaagd.”
Dammingh ziet overigens geregeld opzettelijk wazig geformuleerde clausules in koopcontracten van onroerend goed staan. „Bijvoorbeeld een zogeheten ‘ouderdomsclausule’. De naam suggereert dat alleen het risico van ouderdomsgebreken naar de koper wordt verlegd, maar met de clausule wordt ook het risico van gebreken die met ouderdom niks van doen hebben op de koper afgewenteld. Dan moet worden geprocedeerd over de betekenis van de clausule. Maar in deze zaak was de afwijkende clausule duidelijk geformuleerd.”
