De lentemaanden zijn altijd de drukste periode in het jaar voor makelaars. Maar zelfs in vergelijking met dezelfde periode in 2023, was het afgelopen kwartaal dringen op de woningmarkt. Woningen waren sneller verkocht, er is weer vaker overboden en het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs nam scherp toe.
De Nederlandse woningmarkt heeft de dip die in 2022 werd ingezet definitief achter zich gelaten. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) spreekt in een toelichting bij de laatste kwartaalcijfers van een „hittegolf” op de woningmarkt.
Dat de prijzen blijven stijgen, heeft geen nieuwe of opzienbarende oorzaken. Nog altijd maakt het hoge consumentenvertrouwen dat aspirant-kopers bereid zijn meer te bieden. Hogere lonen en een stabiele hypotheekrente geven hun de mogelijkheid om meer te lenen; deze extra financiële slagkracht wordt vaak maximaal ingezet om er op de nog altijd zeer krappe woningmarkt tussen te komen.
Wie het afgelopen kwartaal op zoek was naar een koopwoning, zag de concurrentie toenemen en de markt versnellen. Als koper had je dit voorjaar minder de tijd om te besluiten of je die woning wilde kopen, en of je bereid bent een hogere hypotheek af te sluiten voor de aankoop. Gemiddeld stond een woning 27 dagen te koop, een week korter dan een jaar geleden.
Gemiddeld stond een woning 27 dagen te koop, een week korter dan een jaar geleden
De stijgende huizenprijzen zorgen daarbij voor een toenemende ongelijkheid tussen aspirant-kopers zonder eigen woning en doorstromers, die een woning met overwaarde verkopen. De doorstromer die zijn overwaarde inzet, heeft dankzij de gestegen verkoopprijzen een steeds groter voordeel ten opzichte van de starter, en jaagt daarmee de prijzen bovendien nog verder op.
Wat woningzoekenden enigszins helpt, is dat er in het tweede kwartaal iets meer woningen op de markt kwamen. Makelaars hadden dan ook meer te doen; NVM-makelaars, zo’n 70 procent van de Nederlandse makelaars, verkochten ruim 35.000 woningen in het tweede kwartaal. Een stijging van 3,1 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023.
Er werden flink meer nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar geleden, maar toch maken makelaars zich zorgen. Het aantal nieuwbouwprojecten houdt nog geen gelijke tred met de groeiende vraag naar woningen.
De laatste stand van de woningmarkt in vier cijfers.
Koopsom: 13,6 procent gestegen
Tussen april en juli steeg de prijs van elk type woning, van appartementen tot vrijstaande woningen. Ten opzichte van het voorjaar van 2023 lagen de prijzen maar liefst 13,6 procent hoger. De gemiddelde (mediane) transactieprijs van een woning was 468.000 euro. De prijsstijging van kwartaal op kwartaal (plus 7,2 procent) is sinds 1995 slechts één keer eerder voorgekomen.
Een opmerkelijk gevolg is dat de makelaarsterm ‘lagere prijsklasse’, waarmee woningen tot 300.000 euro worden bedoeld, bijna achterhaald is. Nog slechts een op de zes Nederlandse woningen werd voor minder dan drie ton verkocht.
Regionaal geldt dat nog sterker: in de regio’s Amsterdam, Haarlem, Leiden en de Bollenstreek wordt amper nog een woning voor minder dan drie ton verkocht. De makelaars verwachten dat de prijsstijgingen in elk geval deze zomer nog zullen doorzetten.
Verschil vraagprijs en verkoopprijs: 4,3 procent
Waar in 2022 overbieden kortstondig uit de gratie was, is het in veel regio’s weer praktisch onmogelijk om een woning te kopen zonder meer te bieden dan de vraagprijs. Bij 67 procent van de verkochte woningen in de afgelopen drie maanden werd overboden. In diezelfde periode een jaar geleden was dat nog 39 procent. In de regio rond Amsterdam, in Flevoland en de provincie Utrecht wordt bij meer dan driekwart van de verkopen overboden.
Gemiddeld gaat een woning voor ruim 4 procent meer dan de vraagprijs weg, waarbij vooral voor eengezinswoningen (bijna 7 procent) en appartementen (ruim 5 procent) flink bovenop de vraagprijs werd betaald. Gemiddeld ging het om zo’n 20.000 euro.
Keuze per woningzoekende: 2,4 woningen
Hoewel woningzoekenden de afgelopen drie maanden ietsje meer keuze hebben gekregen, is het aantal woningen waaruit je als potentiële koper kunt kiezen nog altijd erg klein. Waar een potentiële koper begin dit jaar uit gemiddeld 2,3 woningen kon kiezen, is dat volgens de NVM afgelopen kwartaal met een tiende opgelopen naar 2,4. Over een jaar gezien is de woningmarkt wel weer iets krapper geworden – in de lente van 2023 waren er nog gemiddeld 2,7 woningen per koper.
Ook hier zijn flinke regionale verschillen zichtbaar. In Zuidwest-Friesland en delen van Zeeland kun je als woningzoekende uit meer dan 3,2 woningen kiezen. Ook in Limburg (2,8 tot 3,2) is iets meer keuze. Problematischer wordt het in Zuidwest-Overijssel, Noord-Drenthe en de regio rond Arnhem/Nijmegen. De NVM ziet dat er in Utrecht en Flevoland minder dan twee woningen per woningzoekende te koop staan.
Naast de stijgende verkoopprijs heeft de krapte ook zijn weerslag op het verkoopproces. Makelaars zien dat verkopers vaker kiezen voor verkoop bij inschrijving. Hierbij dienen geïnteresseerden voor een deadline een eindbod in en is verder onderhandelen niet mogelijk. Ook wordt er meer verkocht zonder voorbehoud van financiering. Daarnaast blijft een bouwkundige keuring vaker achterwege, terwijl makelaars dit wel adviseren.
Lees ook
Waarom de huizenprijzen zich zo weinig aantrekken van de hypotheekrente
Nieuwbouwwoningen verkocht: 7.354
Makelaars zagen de interesse in nieuwbouw het afgelopen kwartaal toenemen als gevolg van de krapte en de prijsstijgingen op de markt voor bestaande koopwoningen. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen komt uit op 475.000 euro. Een steeds groter deel van de nieuwbouwwoningen is minder dan 100 vierkante meter in oppervlak.
Er werden in het tweede kwartaal 7.354 nieuwbouwwoningen verkocht, een stijging van maar liefst 70 procent ten opzichte van vorig jaar. Hoewel daarbij moet worden opgemerkt dat de nieuwbouw de afgelopen jaren flink is achtergebleven, lijkt er weer wat schot in de nieuwbouw te zitten.
Zo werden er minder woningbouwprojecten ‘teruggetrokken’ wegens te weinig interesse en kwamen er 9.735 nieuwe woningen bij op de markt. In de voorbije vijf jaar waren er slechts twee kwartalen waarin dit aantal hoger lag.
De nieuwbouw is voor de langere termijn van groot belang, omdat die voor meer keuze en doorstroming op de woningmarkt zorgt. Wie een nieuwbouwwoning koopt, laat immers een bestaande woning achter. Ondanks de positieve verkoopcijfers maken makelaars zich echter zorgen dat de nadruk op appartementen in de nieuwbouw niet aansluit bij de woonwensen van veel Nederlanders.
