Een nieuw, ingrijpend wetsvoorstel dat de grote problemen in de huizenmarkt moet helpen oplossen: de woningnood, het tekort aan betaalbare woningen, de slepende bestuurlijke en juridische conflicten over bouwlocaties, de huisvesting van mensen met urgentie, zoals jongeren uit de jeugdzorg.
Dat staat allemaal in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting dat donderdag naar de Tweede Kamer is gestuurd. Het is de belangrijkste wet van Hugo de Jonge als demissionair CDA-minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Het is een wetsvoorstel dat de rijksoverheid weer centrale „regie” moet geven over „hoeveel, waar en voor wie” gebouwd wordt. Vijf vragen over dit nieuwe wetsvoorstel:
Lees ook
Toezichthouder: stop met wensdenken, huidige nieuwbouwafspraken woningcorporaties niet haalbaar
1. Hoe wil het Rijk de volkshuisvesting meer gaan sturen?
Door de verzelfstandiging van woningcorporaties en het loslaten van ruimtelijke ordening heeft het Rijk de afgelopen jaren minder grip op de volkshuisvesting gekregen. Met de nieuwe wet wil minister De Jonge alle losse afspraken en woningbouwdoelen van de afgelopen tweeënhalf jaar in een wet vastleggen – zodat gemeenten en provincies eraan gehouden kunnen worden. Er komt een verplicht volkshuisvestingsprogramma voor Rijk, provincies en gemeenten, waarbij het Rijk leidend is. De belangrijkste vragen als „voor wie, waar en wanneer” worden hierin beantwoord – waarmee op lokaal niveau de huidige, gemeentelijke woningvisies vervallen. Het programma bepaalt bijvoorbeeld hoeveel sociale huurwoningen of betaalbare koopwoningen er moeten worden bijgebouwd, en waar.
Gemeenten die onder het landelijk gemiddelde van 27 procent sociale huur in hun woningvoorraad zitten, moeten meer gaan doen en 30 procent sociale huur aanhouden bij nieuwbouw. Gemeenten die boven dit gemiddelde zitten, moeten juist 40 procent huur en koop in het middensegment erbij gaan bouwen. Op dit moment zit één op de vier gemeenten boven het landelijk gemiddelde, volgens het ministerie.
Ook regelt het wetsvoorstel de huisvesting en spreiding van urgente woningzoekenden, bijvoorbeeld mensen die uit beschermd wonen of uit de maatschappelijke opvang komen. Deze groepen komen nu met voorrang vaak in grote steden terecht, wat de leefbaarheid in wijken onder druk kan zetten.
Met het wetsvoorstel creëert De Jonge daarnaast de bevoegdheid voor de verantwoordelijk minister om in uiterste gevallen zelf in te grijpen. Zo kan de minister een conflict tussen een gemeente en provincie over een bouwlocatie beslechten als die partijen er niet uitkomen.
Het wordt voor gemeenten makkelijker om ‘een straatje erbij’ te bouwen. Om de woningbouw verder te versnellen worden bezwaarprocedures in de nieuwe wet ingekort. Nu kan een omwonende met een bezwaarprocedure een bouwproject nog jarenlang stilleggen.
Straks is er voor beroepszaken bij woningbouwprojecten vanaf twaalf woningen nog maar één rechter die kan worden geraadpleegd: de Raad van State.
2. Waarom zou deze wet nodig zijn?
Nederland kampt met fundamentele problemen wat betreft huisvesting. De woningbouw loopt al jaren achter op de vraag naar nieuwbouwwoningen. In 2022 werd het woningtekort geschat op ruim 314.000 woningen (3,9 procent van alle woningen in Nederland). Rekening houdend met de toekomstige bevolkingsgroei wil het ministerie bijna één miljoen nieuwe woningen bouwen tot en met 2030. Twee derde daarvan moet bestaan uit betaalbare woningen, met een koopprijs tot 390.000 euro of een huurprijs tot 1.100 euro per maand.
Het aandeel betaalbare woningen kunnen marktpartijen vaak niet realiseren vanwege de hoge prijzen voor grond, materiaal en de gestegen rente. Door gebrek aan geschikte bouwlocaties, langlopende vergunningstrajecten en bezwaarprocedures loopt het aantal vergunningen achter, waardoor er ook niet genoeg wordt gebouwd. Gemeenten en provincies komen er met elkaar of met bouwers en projectontwikkelaars niet uit, waardoor bouwgrond soms jarenlang braak blijft liggen.
3. Wat is de kritiek op dit wetsvoorstel?
Vanuit de rechtspraak klonk vooraf weinig enthousiasme over het verkorten en versnellen van de beroep- en bezwaarprocedures. Bij de Raad van State – voortaan het eerste en enige loket – bestaat de vrees dat de toch al grote werkdruk bij de Afdeling bestuursrechtspraak nog verder zal toenemen door een lawine aan bezwaarprocedures rondom woningbouw. Bovendien kan de wetgever de rechters ook nog eens aansporen deze zaken met voorrang in behandeling te nemen en binnen zes maanden af te ronden, waardoor andere zaken vertraging oplopen.
In het advies over de wet stelde de afdeling Advisering van de Raad van State dat het versnellen van beroepsprocedures van andere zaken dan woningbouw beter in een losse wet kon worden ondergebracht. De Jonge legt dat advies naast zich neer. Ook bezwaren tegen projecten die met de energietransitie of de aanleg van wegen naar nieuwe woonwijken te maken hebben, komen onder de nieuwe wet rechtstreeks op het bordje van de Raad van State. Verder waarschuwde de afdeling Advisering dat gemeenten door de sterke nadruk op woningbouw in hun omgevingsvisie mogelijk andere opgaven uit het oog verliezen, zoals de bodem- en waterkwaliteit, klimaatbestendigheid en de toestand van de natuur.
Lees ook
Honderdduizenden huizen krijgen te maken met verzakkingsschade. ‘Dit kan ontwrichtend werken’
4. Gaat deze wet alle problemen ook echt oplossen?
Bouwbedrijven, projectontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten en provincies: allemaal zeggen ze blij te zijn met een grotere rol van de rijksoverheid in de volkshuisvesting. Om eind 2030 in de richting van het streefgetal van 981.000 nieuwe woningen te komen, zien zij het wetsvoorstel als noodzakelijk. Toch blijven er factoren bestaan die de woningbouw vertragen en die het wetsvoorstel niet kan wegnemen. Het hardnekkige tekort aan bouwpersoneel bijvoorbeeld, of de stijgende bouwkosten en de opgelopen rente.
Veel zal ook afhangen van hoe ontwikkelaars, investeerders, woningcorporaties, provincies en gemeenten met elkaar samenwerken. Hoewel twaalf grote belangengroepen van woningbouwers begin maart een intentieverklaring tekenden, moet in de praktijk blijken hoe die intentie standhoudt als de gesprekken moeilijk worden. Bijvoorbeeld als er discussie ontstaat over hoeveel betaalbare woningen er op een bepaalde plek moeten komen, of bestuurlijke onenigheid over het aanwijzen van bouwlocaties. De Jonge zal niet gelijk ingrijpen, maar erop aansturen dat alle partijen eerst samen proberen eruit te komen.
5. Is deze wet politiek haalbaar?
Dat is nu nog niet te zeggen. De PVV heeft als grootste fractie (37 zetels) bijvoorbeeld nog geen standpunt ingenomen. De Tweede Kamer moet binnenkort eerst bepalen of ze dit wetsvoorstel van het demissionaire kabinet controversieel verklaren, of willen behandelen. Het versterken van de regie op volkshuisvesting ligt waarschijnlijk minder gevoelig dan het reguleren van middenhuur, wat De Jonge ook wettelijk wil vastleggen. Dat wetsvoorstel wordt door de Kamer behandeld. Alle fracties, van links tot rechts, zien de urgentie van de woningnood en het belang van snellere woningbouw. Veel partijen steunen ook het streven naar meer centrale aansturing door een ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, ook nieuwe partijen zoals NSC en BBB. Tegelijkertijd is het een ingrijpende wet die de ruimte van gemeenten inperkt, en die van burgers om bezwaar te maken. Het aandeel en de verdeling van sociale huur of van aandachtsgroepen over gemeenten zal ook politieke discussie oproepen.
