De campingeigenaar wil 250 luxe chalets neerzetten. Maar dan moeten wel die stacaravans weg

Economie & recht De eigenaar ziet het al helemaal voor zich: 250 prachtige lodges op zijn Zandvoortse caravanpark. Maar daarvoor moeten heel wat stacaravans wijken, en die eigenaren geven zich niet zo maar gewonnen.

Illustratie Stella Smienk

De zaak

Vlak bij de duinen en het strand van Zandvoort ligt caravanpark Sandevoerde. Op dit moment staat de camping vol met stacaravans. Maar de eigenaar heeft grootse plannen met het park. Er moeten zo’n 250 lodges komen. De luxe chalets zullen variëren in grootte en architectuur, schetst de eigenaar, en zullen als geheel mooi aansluiten op het karakteristieke duinlandschap van Zandvoort. Maar voor deze herstructurering van het caravanpark moeten de stacaravans die er nu staan, verdwijnen. En daarvoor moeten de huurovereenkomsten volgens de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen worden opgezegd. Op grond van deze voorwaarden moet de eigenaar in het geval van herstructureringsplannen het contract een jaar van tevoren opzeggen, en moeten die plannen concreet en uitvoerbaar zijn op het moment van opzeggen. En daar gaat het een en ander mis.

Op 17 maart 2021 krijgen de eerste recreanten een opzeggingsbrief en op 30 november van dat jaar volgt de rest. Bij de brief zit alleen een vage schets van de plannen. Deze opzegging strandt al snel omdat de plannen niet concreet zijn. Op 24 oktober 2022 komt de eigenaar met een nieuwe opzeggingsbrief, de einddatum voor de huur is 31 maart 2024. Deze keer zit er een uitvoerig memo bij, met bouwtekeningen van de chalets, plattegronden en bijvoorbeeld ook een archeologisch waardestellend onderzoek en een beoordeling van de stikstofdepositie. Nu is het plan wel concreet. Maar is het ook uitvoerbaar? Nee, zeggen de recreanten, want er zijn vergunningen nodig voor de aanleg van het nieuwe park en die zijn niet aangevraagd. Jawel, zegt de eigenaar, alle plannen zijn vergunningvrij uitvoerbaar. Partijen komen er niet uit en strijden verder bij rechtbank Noord-Holland.

De uitspraak: Opzegging niet rechtsgeldig

Voor een herstructurering mag de eigenaar de huur opzeggen, zegt de rechter. Maar daarvoor is inderdaad een belangrijke voorwaarde dat de plannen concreet en uitvoerbaar zijn. Daarom is voor de rechter meteen duidelijk dat de eerste opzegging in elk geval niet rechtsgeldig was, omdat er toen nog niks concreets lag. Voor de tweede opzegging blijkt de belangrijkste vraag of er wel of geen vergunningen nodig zijn.

De eigenaar betoogt dat de hoogte van de te bouwen chalets en de diepte in de grond binnen de grenzen van het vergunningvrije bouwen blijven. Ook het totale oppervlak van het project blijft binnen deze perken. Volgens de recreanten is het zeer onwaarschijnlijk dat je voor chalets van 55 vierkante meter niet dieper dan 80 centimeter hoeft te gaan. Bovendien ligt het park vlak bij een Natura 2000-gebied, waardoor een flora- en faunaontheffing nodig is.

De rechter vindt de twijfels van de recreanten terecht. Ook omdat het college van de gemeente Zandvoort de gemeenteraad heeft laten weten over te weinig informatie te beschikken om te beoordelen of de chalets (en de wegen op het terrein) vergunningvrij gebouwd kunnen worden. Bovendien heeft de Omgevingsdienst IJmond aangegeven dat „de activiteiten wel vergunningsplichtig zijn”, waarop de bouw van twee modelwoningen is stilgelegd. Conclusie van de rechter: ten tijde van de tweede opzegging stond niet vast dat het plan uitvoerbaar was en dus is ook deze opzegging niet rechtsgeldig. De recreanten hoeven hun standplaatsen niet te ontruimen.

Het commentaar

„Deze recreanten huren alleen maar grond en zetten daar zelf een stacaravan op”, zegt huurrechtadvocaat Huib Hielkema. „Daar sta je niet altijd bij stil. Je betaalt vaak veel meer voor een stacaravan dan hij waard is, omdat-ie op een mooie plek staat. En dat is prima zolang de plek beschikbaar blijft en de huur dus niet wordt opgezegd.” Dankzij de RECRON-voorwaarden is de recreant als huurder wel enigszins beschermd, voegt hij eraan toe. Dat blijkt nu ook in deze zaak.

„Maar ook met de RECRON-voorwaarden kan de eigenaar de huur wel opzeggen. Deze eigenaar heeft vooral te vroeg gehandeld. En dan zie je dat de rechter heel kritisch is op de ondernemer. Omdat hij de professional is tegenover de stacaravaneigenaren. De rechter houdt rekening met deze machtsverhouding.”

Als hij de ondernemer was, had Hielkema het wel anders aangepakt. „Als je zo’n uitgebreid herstructureringsplan hebt, dan weet je dat je bij de gemeente langs moet. Ook als er geen vergunning nodig is, moet er een uitspraak zijn, dat het project inderdaad vergunningvrij kan worden uitgevoerd.” Hielkema twijfelt er overigens niet aan dat de eigenaar van deze zaak geleerd heeft. „Die gaat vast verder met zijn huiswerk en zorgt er bij de volgende opzegging voor dat alles in orde is. Dus uiteindelijk zullen de stacaravans waarschijnlijk wel moeten wijken, maar voorlopig kunnen ze nog een of twee seizoentjes blijven staan.”

Hielkema is benieuwd of brancheorganisatie RECRON door deze uitspraak met haar eigen voorwaarden aan de slag gaat. De advocaat kan zich voorstellen dat de voorwaarde dat alles al duidelijk moet zijn op het moment van opzeggen, en de vergunningen bij wijze van spreken al binnen moeten zijn, gaat veranderen. Wel zal het dan zo zijn dat de Consumentenbond meepraat, om de belangen van de recreanten te behartigen.