Het grondbeleid moet om. Grond moet sneller beschikbaar en goedkoper worden

Grondbeleid Gemeenten moeten niet terugschrikken om gelijktijdig met onderhandelingen met grondeigenaren ook al onteigeningsprocedures tegen hen aan te spannen, blijkt uit een Kamerbrief van minister Hugo de Jonge.

Een van de struikelblokken voor de grote bouwambities van het kabinet: beschikbare bouwgrond.
Een van de struikelblokken voor de grote bouwambities van het kabinet: beschikbare bouwgrond. Foto Kees van de Veen

Het kabinet wil niet alleen meer regie hernemen op ruimtelijke ordening, woningbouw en de huurmarkt, maar nu ook meer regie over de grondmarkt in Nederland. Om de geplande 936.000 woningen tot 2030 te kunnen bouwen, moet grond sneller beschikbaar komen en goedkoper worden.

Onteigenen moet ‘normaal’ worden binnen dit nieuwe grondbeleid, blijkt uit een Kamerbrief van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) van maandag. Het Rijk, gemeenten en provincies moeten niet terugschrikken om gelijktijdig met onderhandelingen met grondeigenaren ook al onteigeningsprocedures tegen hen aan te spannen. Stranden de onderhandelingen, dan gaat minder tijd verloren voor de bouw.

Het hóéft niet te leiden tot onteigening, zegt De Jonge. Maar het zet natuurlijk wel druk op de lopende onderhandelingen.

Politiek gevoelig

Dit kan al via bestaande wetgeving, maar het gebeurt lokaal niet vaak, omdat onteigening gevoelig ligt. Ook politiek: de Kamerbrief gaat over onteigening voor woningbouw in stedelijk gebied, maar het principe kan ook toegepast worden voor onteigening van landelijk gebied voor nieuwe bestemmingen.

„Het staat daar los van”, wil De Jonge zelf aan de telefoon benadrukken. „Stel: in stedelijk gebied zitten drie, vier, vijf grondeigenaren die willen bouwen en één niet. Moet de rest daarop wachten? Onderhandelingen over grondaankopen duren nu tot twee à tweeënhalf jaar, onteigeningsprocedures ook. Door het parallel te doen, dat scheelt gewoon twee jaar tijd in de procedures.”

Lees ook: Geen volkshuisvesting zonder ingrijpen op de grondmarkt

De ambitie van het kabinet om 936.000 woningen tot 2030 te bouwen, wordt al bemoeilijkt door de gestegen rente en bouwkosten. Maar gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars hebben ook niet genoeg grond. Zo hebben corporaties grond om 22.000 woningen te bouwen, de tien grootste marktpartijen voor 115.000 woningen buiten de bebouwde kom. Er zijn wel plekken aangewezen voor ruim één miljoen woningen tot 2030, maar daarvoor moeten ook nog bestemmingsplannen gewijzigd.

Het tekort aan bouwgrond gaat deels terug tot de vorige crisis op de huizenmarkt (2008-2013). Gemeenten zagen de waarde van hun percelen verdampen en investeerden veel minder in grond: tussen 2010 en 2020 daalde de totale boekwaarde van gemeentelijke gronden van 13 naar 5,1 miljard euro. Daarbij werden veel ambtenaren met kennis van de grondmarkt wegbezuinigd.

Onrendabel

Grond aankopen in stedelijk gebied is vaak ingewikkeld, omdat het versnipperd eigendom is. Grondeigenaren vragen daarbij vaak onrealistische hoge prijzen, gezien de gestegen rente en bouwkosten, vindt het kabinet. Goedkopere huur- en koopwoningen in stedelijk gebied bouwen is daarom vaak niet rendabel, zonder dat de overheid bijspringt.

Dit tekort op de exploitatie loopt bij alle 936.000 woningen tot 2030 op tot 26 miljard euro, heeft het kabinet laten berekenen. Daarvan dekt het Rijk 12 miljard euro uit verschillende fondsen, maar voor de overige 14 miljard euro zal de markt ook haar verlies moeten nemen. Het zal wel moeten, stelt het kabinet, omdat twee derde van de 936.000 geplande woningen „betaalbaar” wordt, en dus minder geld opbrengt.

Minister De Jonge wil nu het landelijke grondbeleid „moderniseren”, schrijft hij aan de Kamer. Naast het vervroegen van onteigeningsprocedures moeten gemeenten meer gebruik maken van hun ‘voorkeursrecht’ om bij grondverkopen vooraan in de rij te staan. Verder wil De Jonge investeren in meer kennis en kunde van grondtransacties bij gemeenten. Gemeenten moeten van een „risicomijdend” weer een „actief grondbeleid” gaan voeren.

Lees ook: Ambitieuze bouwambities. Maar zijn ze ook haalbaar?

Publieke kosten verhalen

„Publieke kosten” bij bouwprojecten, zoals de aanleg van wegen, groen en water, moeten gemeenten zoveel mogelijk kunnen verhalen op grondeigenaren. Een vorm waarin dat zou kunnen is een vaste bijdrage per woningtype.

Minister De Jonge wil verder de taxatiemethodes van grond herzien, om de kosten en risico’s van gebiedsontwikkeling mee te wegen in de prijs. Aan de andere kant wil hij toe naar een nieuw systeem waarbij de stijging van grondprijzen ten goede komt aan gebiedsontwikkeling, in feite de samenleving.

Verder wil De Jonge de ‘baatbelasting’ verbeteren, voor grondeigenaren die financieel profiteren van gebiedsontwikkeling in de omgeving. Deze belasting kunnen gemeenten al heffen, maar dit gebeurt nauwelijks door „uitvoeringsproblemen”, staat in de Kamerbrief. Ook wil hij laten onderzoeken hoe speculatie met grondhandel, waarbij waarde „lekt”, kan worden tegengegaan.

Ingrijpen in de vrije markt noemt minister De Jonge het nieuwe grondbeleid zelf niet. „Het is het corrigeren van een gebrek aan overheidsregulering in de afgelopen jaren. Dat heeft gezorgd voor irreële verwachtingswaarde [van grondeigenaren] en dat leidt daardoor tot een rem op de bouw op dit moment. Het merendeel van de woningen kan door mensen met gewone inkomens niet betaald worden. Dat is natuurlijk een hele ongezonde situatie.”