N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data100329010-9ade62.jpg)
Na jaren van stijgende woningprijzen, structureel te weinig nieuwbouw en het vrijwel volledig opdrogen van het aanbod in het betaalbare segment, neemt de Rijksoverheid eindelijk de regie weer terug. Maar juist nu minister Hugo de Jonge (Volkshuisveting en Ruimtelijke Ordening, CDA) wetsvoorstellen naar de Kamer stuurt om de woningmarkt te reguleren, zakt het aantal verleende bouwvergunningen drastisch. Media reppen van een aanstaande ‘bouwcrisis’. Commerciële ontwikkelaars waarschuwen straks helemaal niet meer te kunnen bouwen. Ten onrechte wijzen zij de vernieuwde Rijksregie aan als oorzaak van de bouwdip. In werkelijkheid wordt de wooncrisis juist verdiept door het huidig gebrek aan regulering. De eenzijdige focus op kortetermijnwinsten gijzelt het algemeen belang.
Met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting kan de Rijksoverheid er met overleg, maar zo nodig met dwang, voor zorgen dat er tot 900.000 woningen gebouwd worden tot 2030, waarvan tweederde in het betaalbare segment. Precies daar zit de pijn van de ontwikkelaars. Ze hebben gerekend op de bouw van dure woningen, niet op sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen met een prijs tot 355.000 euro. Dit verkleint de marge voor ontwikkelaars, want deze woningen leveren fors minder op, maar de bouwkosten liggen maar een fractie lager. Het algemeen belang is echter gebaat bij de verschuiving van dure nieuwbouw naar gemengde wijken. Wie bijdraagt aan de samenleving, verdient een dak boven het hoofd. En wie meer geld overhoudt na het betalen van de vaste lasten, heeft wat te besteden bij lokale ondernemers. Zo draagt volkshuisvesting bij aan een stabiele economie.
Torenhoge grondprijs
Die regiewet dient het algemeen belang, maar valt er iets te zeggen voor het punt van de ontwikkelaars? Onafhankelijk van de vernieuwde regie op de woningmarkt ziet het kasboek van de meeste ontwikkelaars er steeds minder rooskleurig uit. Ten eerste zijn de bouwkosten door een combinatie van schaarste, toeleveringsproblemen en looninflatie met ruim 20 procent toegenomen. Ten tweede is de koopkracht van woningzoekenden flink aangetast door de verdriedubbeling van de rente in de afgelopen maanden. Kon een gezin met een inkomen van anderhalf keer modaal vorig jaar nog 315.000 euro lenen tegen 1,5 procent rente, nu is het maximale hypotheekbedrag afgenomen tot 280.000 euro. Ook vermogende woningeigenaren die willen doorstromen, moeten tegen hogere kosten bijlenen. Het gevolg is dat de woningprijzen dalen. De economische omstandigheden jagen ontwikkelaars met recht schrik aan. Hun kosten zijn gestegen terwijl de prijzen zijn gedaald.
:format(webp)/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data93618760-88abd0.jpg)
Het grootste probleem bij het bouwen van betaalbare huizen is de torenhoge grondprijs. Op hun beurt zijn de grondprijzen hoog omdat drie decennia aan liberaal woonbeleid de woningprijzen heeft opgestuwd. Ontwikkelaars kopen gronden namelijk op basis van de verwachte opbrengst. Als de overheid hen geen strobreed in de weg legt om dure woningen te bouwen, is alleen het bouwen van dure woningen nog rendabel. Ondanks de dalende marges kunnen ontwikkelaars die in het verleden goedkope grondposities hebben verworven, probleemloos blijven doorbouwen. Zij hoeven alleen de daling van de fictieve marktwaarde af te boeken. Maar ontwikkelaars die op de top van de markt grondposities hebben gekocht, kunnen in de rode cijfers terechtkomen.
Bouwsubsidies
Om zijn bouwprogramma ten uitvoer te brengen, zal De Jonge niet alleen regie moeten voeren op de volkshuisvesting, maar actief moeten ingrijpen op de woning- en grondmarkt. De minister kan daarbij teruggrijpen op onze rijke Nederlandse volkshuisvestingstraditie.
De actieve grondpolitiek die veel gemeenten jarenlang gevoerd hebben, kan dienen als inspiratiebron. Hierbij gebruiken zij het voorkeursrecht om gronden te verwerven waarop ontwikkelaars op hun voorwaarden mogen bouwen, zodat ze de ontwikkelbaten kunnen gebruiken voor sociale woningbouw en openbare voorzieningen. Zo’n grondpolitiek is nu mogelijk, omdat het vastgestelde woningbouwprogramma de prijs van grond voor toekomstige projecten drukt. Het afschaffen van het ‘zelfrealisatierecht’, de juridische basis onder het ontwikkelrecht van grondeigenaren, kan gemeenten weer een leidende rol geven in gebiedsontwikkeling.
Het verleden bewijst dat méér overheidsingrijpen de oplossing van een bouwcrisis is
Ook bouwsubsidies voor betaalbare woningen, gemeengoed tot 1995, kunnen een voorbeeld zijn. Ontwikkelaars die anders in de rode cijfers belanden, kunnen daarmee toch blijven bouwen en woningcorporaties houden genoeg over voor nieuwbouw en woningverbetering. Voorwaarde is het bouwen op gronden onder een vooraf vastgestelde prijs, anders drijven ze alleen maar de grondprijs op.
Het verleden bewijst dat méér overheidsingrijpen de oplossing van een bouwcrisis is. In de tijd van de sterkste overheidsbemoeienis werden jaarlijks de meeste woningen opgeleverd. De Wet versterking regie volkshuisvesting is hierin een eerste stap. Als politiek Den Haag wil voorkomen dat de bouw stilvalt zoals tijdens de financiële crisis, of alleen projecten met dure huizen van de grond komen, is het tijd om de regie op de woningmarkt uit te breiden met een actieve grondpolitiek, gecombineerd met bouwsubsidies voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen.
