De aanpak van misstanden op de woningmarkt treft soms juist huurders: ‘Niemand verlengt nog een aflopend huurcontract’

‘Woonruimte gezocht! Helaas wordt m’n huurcontract niet verlengd en moet ik er per april uit”, schrijft iemand uit Haarlem op Facebook. En een ander: „Dochterlief had alles in kannen en kruiken totdat haar huisbaas besloten heeft haar huurcontract toch niet te willen/kunnen verlengen. Reden, dan heeft ze een vast wooncontract.” Het is een greep uit de oproepjes voor een nieuw huurhuis die online te vinden zijn.

Degenen die de berichten schreven, zijn niet de enigen, en ook niet de laatsten, die van de huisbaas te horen krijgen dat hun tijdelijke huurcontract niet wordt verlengd. Verhuurders zeggen niet anders te kunnen. Ze voelen zich in de hoek gedreven nu de politiek met strengere wetgeving excessen op de woningmarkt probeert aan te pakken – en daarmee de ‘normale’ huisbaas het ondernemen onmogelijk maakt.

Vorig jaar kregen verhuurders te maken met een aantal belastingverzwaringen. Ook mogen zij vanaf deze zomer niet langer tijdelijke huurcontracten aanbieden en werkt demissionair minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) aan een wet die ervoor moet zorgen dat sommige huurwoningen van de vrije sector terugvallen in de gereguleerde – en er dus een maximale huurprijs gaat gelden. En dat terwijl de vaste lasten door de stijgende rente blijven toenemen.

De opties voor huisbazen zijn beperkt: blijven verhuren met onzekerheid over de huur die je over een jaar nog mag vragen, of aflopende huurcontracten niet verlengen en de woning in de verkoop zetten.

Chris Marx (47) heeft de keuze al gemaakt. Hij heeft een vaste baan en verhuurt daarnaast een appartement, een studentenhuis en een vakantiewoning in de omgeving van Maastricht. Het vastgoed vormt de pensioenvoorziening voor zijn vrouw en hemzelf. Het contact met de huurders is altijd prettig geweest, en toch moeten zij bij het aflopen van het huurcontract aan het einde van dit jaar de woning verlaten. „Dat weten ze inmiddels, en ze schrokken zich rot”, zegt Marx. „Ik wil eigenlijk helemaal niet verkopen, maar ik moet wel. Het is me te onzeker, en het draait wel om ons pensioen.”

Met name bij de groep particuliere verhuurders, die zo’n 25 procent van de huurmarkt in handen hebben, klinkt op platforms als LinkedIn veel gemopper op demissionair minister Hugo de Jonge, die een stuk minder op heeft met woningbeleggers dan zijn voorgangers. Woningmarktonderzoeker Paul de Vries van het Kadaster snapt de frustratie ergens wel. „Bij elke beleidswijziging zijn er mensen voor wie het voordelig en nadelig uitpakt”, zegt De Vries, „maar bij de particulier die een paar jaar geleden is ingestapt met een paar pandjes, valt het nadeel toch extra hard nu.”

Daarbij is er een verschil tussen grote, institutionele beleggers en de verhuurder met enkele panden. Zeer grote marktpartijen als vastgoedfonds Vesteda, dat al jarenlang op de woningmarkt actief is namens institutionele beleggers, willen volgens De Vries vooral duidelijkheid van beleid. „Maar de kleinere belegger die een paar jaar terug is ingestapt en de verwachte hoge huuropbrengsten in de aankoopprijs heeft meegenomen? Die heeft een probleem als hij die huren niet meer mag rekenen”, stelt De Vries. „Die heeft gewoon te duur aangekocht.”

Nieuw beleid

Toen Chris Marx tien jaar geleden zijn eerste pand in Maastricht kocht, heerste er een totaal ander beleggersklimaat. Met fiscale voordelen en deregulering van de huurmarkt had woonminister Stef Blok (VVD) de deuren van de Nederlandse vastgoedmarkt wijd opengezet. Er brak een gouden tijd aan voor binnenlandse en buitenlandse woningmarktbeleggers. Het verschijnsel ‘buy-to-let’ (woningen aankopen om te verhuren) nam een vlucht. Grote buitenlandse vastgoedpartijen als het Amerikaanse Blackstone, het Zweedse Heimstaden en het Duitse Patrizia kochten tienduizenden Nederlandse woningen op, gelokt door het vooruitzicht van hoge rendementen. De vrije huursector verdubbelde tussen 2015 en 2021 bijna; van 260.000 naar 509.000 woningen.

Ook particuliere beleggers begaven zich op de woningmarkt, aangemoedigd door het kabinetsbeleid. Door de lage rente werd vastgoed een aantrekkelijke investering, terwijl de spaarrekening en obligaties amper iets opbrachten. Naast institutionele beleggers die al in vastgoed zaten, stapten ook beleggers in die één of enkele panden aankochten. Behalve de huurprijs maakte ook de waardestijging het vastgoed een interessante belegging of pensioenvoorziening.

De grote kapitaalkracht van de beleggers droeg bij aan de prijsopdrijving op de woningmarkt, en de toenemende schaarste aan koopwoningen. Vooral koopstarters en woningzoekers met een middeninkomen moesten het afleggen. De koopwoning die zij misliepen, konden ze vervolgens huren als vrijesectorwoning. Een steeds groter deel van hun inkomen ging ondertussen op aan woonkosten. Tussen 2009 en 2021 stegen de woonlasten bij particuliere huurders met ongeveer de helft, veel harder dan die van huiseigenaren. Verhalen over woekerhuren, intimidatie van huurders en slecht onderhouden huurwoningen gaven particuliere verhuurders een slechte naam. De maatschappelijke verontwaardiging over de excessen op de huurmarkt leidde tot grote woonprotesten, zoals die in september 2021 in Amsterdam.

Stapeling van nieuwe wetten

De afgelopen jaren heeft de politiek zich ingespannen om misstanden op de woningmarkt aan te pakken. Verschillende gemeenten voerden al beleid in dat het voor beleggers moeilijker maakte panden op te kopen. Dit moet voorkomen dat beleggers de woningzoekenden met middeninkomens (de verplegers, onderwijzers en politieagenten) te snel af zijn.

Ook op fiscaal gebied werden beleggers geraakt. Zo is de overdrachtsbelasting voor beleggers de afgelopen jaren flink verhoogd tot ruim 10,4 procent, wat het aankopen van nieuwe woningen een stuk duurder maakte. Daarnaast ging de box 3-belasting, waar vastgoed onder valt, fors omhoog. In november verraste de Eerste Kamer door een wetsvoorstel aan te nemen dat het verstrekken van tijdelijke huurcontracten aan banden legt. Vanaf 1 juli mogen verhuurders geen tijdelijke contracten meer afsluiten. Dit moet huurders meer zekerheid bieden en moet voorkomen dat de huisbaas bij ‘mutatie’ (het intrekken van een nieuwe huurder) een flink hogere huurprijs kan rekenen aan de nieuwe bewoner.

Daarbij wil minister De Jonge actie ondernemen tegen exorbitante huurprijzen voor kleinere woningen in steden. Met de Wet betaalbare huur wordt de gereguleerde sector uitgebreid. Door de wet gaat het puntenstelsel dat voor de sociale huursector de huurprijs bepaalt, straks ook voor een deel van de vrije sector gelden. Woningen waarvan de huur nu nog vrij mag worden bepaald, krijgen een huurplafond – wat in veel gevallen een stuk lager komt te liggen dan de huidige huurprijs. Als de wet wordt aangenomen, kan dit ertoe leiden dat van sommige woningen op toplocaties de huur met tientallen tot honderden euro’s euro omlaag moet.

De gestegen rente maakt de problemen voor verhuurders nog groter. Met hogere rentelasten moet de huur omhoog om hetzelfde rendement te halen, of om eventueel extra onderpand te betalen dat banken kunnen vragen. En als die huur straks begrensd wordt en niet meer elke twee jaar met een nieuw contract mag worden verhoogd, komen verhuurders in de problemen.

Verhuurder Chris Marx is zich bewust van de slechte reputatie van de ‘huisjesmelker’. Hij voelt zich gestraft voor de wandaden van anderen. „Een huisjesmelker heeft gezeik omdat hij z’n huurders uitknijpt. Ik wil en doe dat niet. Ik wil happy huurders die mij niet bellen, omdat alles bij hen in orde is en ze prettig wonen. Ik verleen een dienst. Ik zorg dat de woningen netjes zijn onderhouden.”

Niets meer verlengen

Alexander Visser (50) merkte dat er eind vorig jaar onder vastgoedbeleggers een kentering plaatsvond. „Sinds er een meerderheid in de Eerste Kamer bleek voor de wet die tijdelijke huurcontracten niet meer toestaat, verlengt niemand nog een aflopend huurcontract”, zegt Visser. Verkopen wordt interessanter. Visser verhuurt zelf woonruimte in Rotterdam, en voorziet in beheerwerk en software voor andere vastgoedondernemers. Ook hij verlengt sinds eind vorig jaar geen enkel tijdelijk huurcontract meer. „Door al die regels duiken de huren straks naar een punt waarop ik verlies draai. Ik kom dan met een vast contract niet meer van een huurder af. De ervaring is dat huurders minder snel opzeggen met een lagere huur.”

De slechtnieuwsgesprekken met zijn eigen huurders voert Visser niet zelf, hij laat dat een beheerder doen. „Ik vind dat toch moeilijk. Straks kom je elkaar bij de Albert Heijn weer tegen, dat is voor niemand prettig.” Namens klanten gaat Visser wel langs huurders voor de gesprekken waarin het huurcontract niet wordt verlengd. Soms zien ze de bui al wel hangen, zegt hij. Maar soms treft hij ook schrijnende gevallen. Mensen die niets nieuws kunnen vinden en dus naar vrienden of familie moeten.

Visser: „Dan tref je heel soms een regeling, zodat iemand nog een paar maanden langer kan blijven om iets nieuws te zoeken. Maar op zich schuilt daar ook weer gevaar in: het is mij al overkomen dat een huurder de laatste twee maanden niet betaalde en de woning vervolgens in dusdanige staat achterliet dat ik nog eens 2.500 euro kwijt was aan herstelwerk.”

Hoe erg is het?

Critici van de Wet betaalbare huur stellen dat de middenhuurregulering zal leiden tot een afname van het aantal huurwoningen, met huurprijsstijgingen als gevolg vanwege de toegenomen krapte. Immers, zodra een huurwoning is verkocht aan een particulier, is er een huurwoning minder in het aanbod. Zo schat vastgoedadvieskantoor CBRE dat in de komende acht jaar 75.000 middenhuurwoningen in Nederland in de verkoop zullen gaan – en dan met name in de steden.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat beleggers nog niet massaal hun woningen verkopen. Vorig jaar verkochten particuliere beleggers 14.000 woningen meer dan ze aankochten, al komt dit voornamelijk doordat er bijna niet meer werd aangekocht.

Beleggers wachten af of het wetsvoorstel voor middenhuurregulering het gaat halen, zo denkt Kadaster-onderzoeker Paul de Vries. „Maar als die wet het haalt, dan verwacht ik wel degelijk een flinke stijging van het aantal verkopen door met name particuliere beleggers, voor wie verhuur niet langer rendabel is.”

Wie voorbij de emotionele LinkedIn-posts van verhuurders en de soms wanhopige oproepen van woningzoekers op Facebook kijkt, kan de vraag stellen hoe erg het is als relatief dure huurwoningen terug de koopmarkt op komen. Op het ministerie van Hugo de Jonge wordt het in elk geval niet als een probleem gezien. Iemand die nu voor veel geld een vrijesectorwoning huurt, zo is de gedachte, kan zo’n woning straks zelf kopen. Een woordvoerder van het ministerie noemt het verkopen van zulke woningen in een reactie een „wenselijke correctie” op de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. Al moet nog blijken of die woningen dan daadwerkelijk bereikbaar zijn voor koopstarters met middeninkomens, en niet alleen naar hogere inkomens gaan.

Correctie: In dit artikel stond vermeld dat de Wet betaalbare huur in februari wordt aangenomen. In februari gaat de wet naar de Tweede Kamer. De zin is dus aangepast.

Delen





Mail de redactie